Para calificar de “grave” el desperfecto que presenta una cosa, no se requiere que éste sea irreparable; es decir, que en principio, si el vicio es reparable y el enajenante toma a su cargo los gastos de reparación, el adquirente no tendrá acción, porque el vicio habrá perdido gravedad. Puede ocurrir que la reparación no sea suficiente para reponer la cosa al estado que hubiera tenido sin los desperfectos, en tal caso la disminución podrá ser compensada mediante la reducción del precio (López de Zavalía, Teoría, Parte General; Zavalía, págs. 784 y ss.; Wayar, Ernesto C., evicción y vicios redhibitorios”, Ed. Astrea, Buenos Aires, T. II, pág. 150, nº 210).

En el caso, corresponde revocar la disposición dictada por la Administración que impuso al actor la sanción pecuniaria por infracción al artículo 21 de la Ley Nº 24.240.
Resulta manifiesto que el acto impugnado adolece de vicios en su causa (art. 7º inc. b) del Decreto Nº 1510/1997 que lo tornan nulo, toda vez que se sancionó al actor por un precepto legal que no resultaba aplicable para los antecedentes de hecho y de derecho que sirvieron de sustento fáctico del acto.
La relación contractual que unió a las partes efectivamente se trató de una compraventa de cosa futura (art. 1323 y 1327 del Código Civil) y no de una prestación de servicios, por cuanto el actor se comprometió a transferir el dominio de una cosa y en correlato la denunciante se comprometió a pagar un precio cierto en dinero, sin que el adquirente se hubiese reservado derecho alguno para intervenir en la confección de los bienes ni controlar su ejecución.
Además, del pacto arribado entre las partes surge que la realización de los muebles no importó la obligación principal del contrato, sino que lo fue su propia entrega a cambio de un precio cierto, lo que demuestra que el negocio se encuentra absorbido por la figura de la compraventa.
Por lo demás, dicho contrato le reconoce al comprador un derecho por la garantía de evicción y vicios redibitorios (arts. 1414, 2164, 2174, 4041 y ccds. Cód.Civ.) y goza de protección en el artículo 10 de la Ley Nº 24.240; no así en el artículo 21 -sobre prestación de servicios- por el cual imputó la Administración al actor y finalmente lo sancionó con pena de multa.

En el caso, corresponde modificar la sentencia de grado, y en consecuencia, de modo cautelar ordenar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que realice un cronograma de inicio y duración de las reparaciones en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario trasladar al grupo familiar, otorgue el subsidio previsto en el programa habitacional vigente o la provisión de los fondos suficientes para cubrir la totalidad de un canon locativo.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, de la inspección ocular, surge que a la vivienda le faltarían las reparaciones requeridas para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad.
Al respecto, cabe tener presente que la Ley N° 623, Ley N° 177 y Ley N°831 -referidas a la emergencia edilicia y ambiental del complejo habitacional-, abordan la problemática existente en torno a dicho barrio poniendo en cabeza del Poder Ejecutivo, entre otros cometidos, la obligación de disponer las medidas necesarias para la solución de fallas estructurales, vicios de construcción, mejoras en infraestructura y saneamiento ambiental del complejo (conf. art. 9º de la Ley 623).
Bajo esa tesitura, corresponde determinar si las fallas y defectos del inmueble -problemas de filtraciones, humedad y peligro de electrificación-, guardan relación con la obligación de saneamiento que surge de la normativa invocada.
Así, cabe advertir que la obligación de saneamiento es un elemento natural de los contratos onerosos (conf. arts. 1033 y 1036 Código Civil y Comercial de la Nación).
De tal modo, aún con la existencia de un efectivo cumplimiento del contrato, no se extinguen ciertas obligaciones, denominadas tradicionalmente “garantías poscumplimiento”, pues suponen la factibilidad del uso y goce del bien o servicio en su plenitud que, finalmente, es la esencia del negocio jurídico en cuestión.
Dentro del esquema de reparación de daños, estas garantías, como la de los vicios ocultos de la cosa, podemos enmarcarlas como un supuesto de responsabilidad objetiva, por lo que no requiere, para su configuración, de ninguna atribución a título de culpa (conf. Centanaro, Esteban, Manual de Contratos, La Ley, Buenos Aires, 2015, pág. 178).

En el caso, corresponde modificar la sentencia de grado, y en consecuencia, de modo cautelar ordenar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que realice un cronograma de inicio y duración de las reparaciones en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario trasladar al grupo familiar, otorgue el subsidio previsto en el programa habitacional vigente o la provisión de los fondos suficientes para cubrir la totalidad de un canon locativo.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, de la inspección ocular, surge que a la vivienda le faltarían las reparaciones requeridas para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad.
En el artículo 1051 del Código Civil y Comercial de la Nación se consideran vicios redhibitorios los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino, por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
En cuanto a la configuración de los requisitos enunciados en la ley (v. arts. 1051 a 1058 CCCN) para la procedencia de un reclamo de saneamiento, que –como en el caso y, tal como lo autorizan los artículos 1039, 1040 y concordantes del CCCN–, persigue la subsanación de los vicios o la entrega de un bien equivalente, se impone un deber de apreciación flexible que contemple el curso normal y ordinario de las cosas, las particularidades del caso y la naturaleza de los hechos debatidos valorados objetivamente, con sujeción a los elementos de juicio aportados al proceso.
Por ello, no cabe duda, a nuestro entender, que el supuesto mencionado "ut supra" se presenta en el "sub examine", en tanto no puede desconocerse que:
a) el Gobierno local reconoció la existencia de vicios de construcción y estructurales del complejo habitacional y asumió la obligación de repararlos, por lo que "a priori" puede afirmarse que no pesaría sobre la actora el deber de previsibilidad en cuanto a que se producirían daños en su vivienda particular por incumplimiento de la demandada.
b) se encontraría acreditada la situación de vulnerabilidad del grupo familiar demandante y la causa final del contrato de compraventa celebrado entre las partes, que consistiría en paliar una situación de emergencia habitacional (conforme se desprende del mismo boleto de compraventa).
c) los desperfectos que aparecerían evidenciados en el inmueble adquirido por la amparista resultarían provenientes de las fallas estructurales o de construcción que se habrían manifestado en la unidad tiempo después de adquirida, puesto que el Gobierno local no habría sustentado su rechazo a la pretensión de la actora en sede administrativa en elementos probatorios que permitiesen determinar el origen de los vicios reclamados en autos.

En el caso, corresponde modificar la sentencia de grado, y en consecuencia, de modo cautelar ordenar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que realice un cronograma de inicio y duración de las reparaciones en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario trasladar al grupo familiar, otorgue el subsidio previsto en el programa habitacional vigente o la provisión de los fondos suficientes para cubrir la totalidad de un canon locativo.
La actora es una mujer de 34 años de edad que conviviría con su pareja, con una hija mayor de edad con discapacidad, y 2 hijos menores de edad. Manifestó que se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, de la inspección ocular y del informe social agregados a autos, surge que a la vivienda le faltarían las reparaciones requeridas para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad, considerando el estado en que se encontrarían las instalaciones eléctricas y sanitarias.
Al respecto, en el "sub lite", se configura el peligro en la demora por el riesgo que acarrearía el estado de la vivienda en cuestión sobre la salud e integridad del grupo familiar actor, en tanto carecerían de recursos para afrontar el pago de las reparaciones necesarias o la sustitución del inmueble por otro.
A su vez, cabe subrayar que no se trataría exclusivamente de problemas genéricos de humedad y filtraciones, con la consiguiente afectación de la salud de sus integrantes, sino del peligro de electrificar las paredes de las habitaciones.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo lugar a la medida cautelar solicitada por la parte actora, ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que en el término de 15 días efectúe un informe detallado del inmueble de la actora, presente un cronograma de obra, que incluya fecha de inicio y tiempo estimado de duración de las refacciones, y dispuso que se ofrezca una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor, mientras duren dichas refacciones.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, de la inspección ocular, surge que a la vivienda le faltarían las reparaciones requeridas para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad.
A partir de los elementos de juicio agregados a la causa, cabe sostener que se encuentran reunidos los extremos necesarios para tener por configurada "prima facie" la situación de “vulnerabilidad social” de la actora y, consecuentemente, la verosimilitud del derecho
En efecto, la actora es una mujer de 34 años de edad que conviviría con su pareja, con una hija mayor de edad con discapacidad, y 2 hijos menores de edad.
Respecto de su situación habitacional, la actora manifestó que se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de la vivienda en el Complejo de esta Ciudad.
Por otro lado, en relación con su situación económica y laboral, detalló que se dedicaba exclusivamente al cuidado de sus hijos y que recibe una pensión no contributiva por discapacidad por la suma $2.900.
De este modo, es posible concluir que se encuentran configurados la verosimilitud del derecho y el peligro en la demora. El primero, en virtud, por un lado, del ordenamiento jurídico vigente ––que, además, prevé organismos específicos que se ocupan de brindar la asistencia que la actora requirió cautelarmente–– y, por el otro, la situación de vulnerabilidad de la actora. El segundo, dadas las condiciones en que se encuentra el bien objeto de autos. (Del voto en disidencia parcial del Dr. Carlos F. Balbín)

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo lugar a la acción de amparo, ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y al Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- que en el plazo de 15 días establezcan la fecha de inicio -que no podrá superar los 60 días- de las obras de reparación en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario, ofrezca una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor, mientras duren dichas refacciones.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, del informe arquitectónico obrante en autos se desprende que a la vivienda le faltan reparaciones para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad -falta de cerámicos en cocina y baño por defecto en la colocación, filtraciones y humedad en cocina, habitaciones y baño, defecto en la conexión de desagüe de la bañera, humedad cercana a un toma corriente con el riesgo de que el muro se torne como conductor de electricidad, etc.-.
El Gobierno local recurrente sostiene que la sentencia se funda en normativa que no era aplicable al caso de autos, toda vez que la vivienda se encuentra en un complejo habitacional distinto del cual se hace referencia.
Ahora bien, y tal como lo ha señalado el Señor Fiscal ante la Cámara, con independencia de la inclusión o no de la vivienda de la actora en el Complejo Habitacional al que alude la recurrente y su consecuente encuadre en la Ley N° 177, N° 623 y N° 831, lo cierto es que –para supuestos como el de marras– otras normas generales prevén la obligación del Gobierno de la Ciudad –a través del ministerio de Hábitat y Desarrollo Humano– de diseñar y ejecutar las políticas, planes y programas vinculados a la regularización de las villas, núcleos habitacionales transitorios y asentamientos informales de la Ciudad, tanto como diseñar y ejecutar políticas públicas de hábitat y viviendas que promuevan la reducción del déficit habitacional, en coordinación con las áreas competentes (Ley N° 5.460, artículo 23, incisos 10 y 11).

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo al hacer lugar a la acción de amparo, ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y al Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC- que en el plazo de 15 días establezcan la fecha de inicio -que no podrá superar los 60 días- de las obras de reparación en la vivienda de la parte actora y, en el caso de que resulte necesario, ofrezca una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor, mientras duren dichas refacciones.
A la actora se le adjudicó un crédito hipotecario para la compra de una vivienda social en el Complejo Habitacional de esta Ciudad, habiendo tomado posesión a través del Instituto de la Vivienda de la Ciudad conjuntamente con la firma del boleto de compraventa. Sin embargo, del informe arquitectónico obrante en autos se desprende que a la vivienda le faltan reparaciones para que tenga las condiciones mínimas de habitabilidad -falta de cerámicos en cocina y baño por defecto en la colocación, filtraciones y humedad en cocina, habitaciones y baño, defecto en la conexión de desagüe de la bañera, humedad cercana a un toma corriente con el riesgo de que el muro se torne como conductor de electricidad, etc.-.
La condena a que, en caso de ser necesario, se le brinde una alternativa de alojamiento al grupo familiar actor constituye una conducta accesoria que tiende a posibilitar el cumplimiento de la reparación integral debida, con sustento en que la permanencia en la vivienda objeto de autos debe alcanzar condiciones mínimas de habitabilidad por el tiempo que demande la ejecución de las reparaciones.
En ese entendimiento, cabe destacar que los esfuerzos realizados por el Gobierno local dirigidos a demostrar que no se encontraba configurada la situación de vulnerabilidad de la amparista han resultado insuficientes, en tanto ha intentado conducir el examen del caso hacia el cumplimiento de aquellos requisitos exigidos por la normativa vigente para el otorgamiento de subsidios habitacionales, cuando –en definitiva– corresponde considerar que la demandada ha sido condenada al cumplimiento del contrato celebrado con la actora, en su elemento causal contemplado en la cláusula décima (finalidad) y que, en la especie, se traduce en la reparación en especie de la cosa defectuosa vendida.

En el caso, corresponde revocar parcialmente la sentencia de grado y, en consecuencia, al hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios iniciada por la parte actora como consecuencia de los vicios ocultos que detentaba el bien inmueble que adquirió a título oneroso de la demandada, rechazar la pretensión resarcitoria en concepto de privación de uso de dicho bien.
El actor adquirió el 04/12/19 a título oneroso de parte de la demandada, una unidad funcional sita en un edificio de un barrio de la Ciudad. El 12/02/21 comenzaron a levantase las cerámicas del departamento (vicios ocultos conforme peritaje practicado en autos y artículo 1055 del Código Civil y Comercial de la Nación), poniendo dicha circunstancia en conocimiento de la demandada, quien recién cumplió con su obligación de saneamiento tras el dictado de la medida cautelar dispuesta en autos.
Para la procedencia del presente rubro se debe acreditar, por un lado, la privación de uso de un bien acorde con su naturaleza y, por el otro, el daño sufrido por aquella indisposición (v., al respecto, Corte Suprema de Justicia, Fallos 315:2469, 319:1975, 320:1564, 323:4065, entre otros). De los precedentes citados, surge que en algunos casos el perjuicio invocado podrá presumirse (vgr. un rodado destinado a uso particular o taxímetro), mientras que en otros resultará necesaria la producción de prueba concreta y específica sobre el detrimento reclamado.
Ahora bien, bajo el lineamiento dado, cabe dividir el análisis del presente agravio en 2 períodos; uno, desde la manifestación de la primera irregularidad en la unidad y hasta el inicio de las reparaciones a cargo del demandado (12/02/2021 al 24/01/2022); y, el otro, del evento mencionado en último término y hasta la recepción definitiva de la obra (24/01/2022 al 23/02/2022).
En cuanto al primero, basta señalar que el propio actor reconoció en autos haber habitado el inmueble pese a la deficiencia -pisos cerámicos despegados- que presentaba en aquel momento. En otras palabras, no se verifica en autos la indisposición del bien comprometido y, entonces, no se encuentran reunidos los recaudos de procedencia del presente rubro.
En lo que respecta al restante período, se encuentra acreditado en autos que el actor, durante el tiempo que se prolongó la obra, se vio imposibilidad de usar la propiedad. Aquí, vale recordar que la subsanación del defecto que presentó el departamento ocurrió durante la tramitación de la presente causa y el actor, en la oportunidad de presentar sus alegatos, informó haberse mudado -los días que insumió la reparación- a la casa de un familiar, “...con las molestias que ello ocasiona”.
Así las cosas, aun cuando se halla probado en estas actuaciones que el actor no tuvo el libre uso de su unidad del 24/01/2022 al 23/02/2022, la parte soslayó acreditar en autos el perjuicio patrimonial que aquella indisposición le habría generado (vgr. alquiler de una propiedad, pago de un hotel, gastos de mudanza); más aún cuando denunció en autos haberse mudado, durante aquel intervalo, a la casa de un familiar.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto al hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios iniciada por la parte actora como consecuencia de los vicios ocultos que detentaba el bien inmueble que adquirió a título oneroso de la demandada, la condenó al pago de una indemnización en concepto de daño moral por la suma de $150.000.
El actor adquirió el 04/12/19 a título oneroso de parte de la demandada una unidad funcional sita en un edificio de un barrio de la Ciudad. El 12/02/21 comenzaron a levantase las cerámicas del departamento (vicios ocultos conforme peritaje practicado en autos y artículo 1055 del Código Civil y Comercial de la Nación), poniendo dicha circunstancia en conocimiento de la demandada, quien recién cumplió con su obligación de saneamiento tras el dictado de la medida cautelar dispuesta en autos.
El daño moral comprende las modificaciones disvaliosas del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, por una lesión a un interés no patrimonial, que se traduce en un estado diferente de aquél que existía antes del hecho que resulta anímicamente perjudicial y debe ser reparado con sentido resarcitorio (conf. Sala I del fuero, en los autos “Bottini Carmen Beatriz c/ GCBA s/ daños y perjuicios”, expte. Nº2835, sentencia del 25/02/2005).
Al respecto, los presupuestos exigibles para que el daño moral no requiera la producción de prueba autónoma para su acreditación -pues opera “in re ipsa loquitur”- comprenden la existencia de un hecho capaz de causar perjuicios materiales y espirituales, así como que éstos últimos, además, aparezcan como consecuencia inevitable de los primeros, por eso la afección moral puede presumirse y no se exige a su respecto mayor labor probatoria para la procedencia del rubro bajo estudio.
Ahora bien, bajo los parámetros dados, hallándose probado en autos que el inmueble adquirido por el actor presentó defectos ocultos, puede preverse, producto de aquella situación, la configuración de una lesión moral, sin necesidad de requerirle a la parte mayores elementos de prueba.
En efecto, el actor, pese a los reiterados reclamos efectuados a su contraria, tuvo que residir varios meses en la unidad con las cerámicas del piso levantadas -que afectaban gran parte del inmueble- y, recién mediante la medida cautelar dictada en autos, logró que el demandado cumpliera con la subsanación de la irregularidad comprometida. A su vez, tuvo que mudarse, durante el plazo que insumió obra a cargo del accionado -1 mes aproximadamente-, a la casa de un familiar.