El frente del edificio, al tratarse de un muro maestro, es de propiedad común, razón por la cual rige, a su respecto, la prohibición de cambiar la forma externa del frente (art. 5, 2º párrafo de la Ley Nº 13.512). Así, los derechos de los copropietarios a las partes comunes encuentran su límite en un uso adecuado a la finalidad a la que se han afectado y en igual derecho por parte de los restantes.
Por ello, dada su calidad de cosas comunes, las paredes exteriores no pueden ser modificadas sin el consentimiento de los copropietarios, puesto que lo que se pretende es impedir que cualquiera de ellos unilateralmente innove acerca de los elementos estructurales o decorativos de la fachada.

En el caso, corresponde confirmar la resolución dictada por el Sr. Juez aquo, en cuanto hizo lugar a una acción meramente declarativa, declarando que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede cobrar la deuda por el tributo de alumbrado, barrido y limpieza respecto a la ampliación detectada en una azotea de un edificio, atento a que corresponde a una superficie común, por lo que no puede endilgársele responsabilidad exclusivamente a los actores, cuando correspondería la obligación de su abono al Consorcio de Copropietarios del edificio y no a los propietarios de determinada unidad funcional, como pretende la Administración. Caso contrario, se estaría poniendo a los accionantes en una situación de inseguridad respecto de una obligación común, que en caso de tener cabida, haría que los actores debieran movilizar el ordenamiento jurisdiccional a los efectos de llevar a cabo la repetición de las sumas abonadas.

El Decreto Nº 2805/90 regula el procedimiento que deberá seguir la Administración cuando un particular gestione el registro de obras materializadas sin permiso en unidades sujetas al régimen de la Ley Nº 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), y los requisitos que deberán exigirse en tal circunstancia.
El inciso “c” del artículo 1º de dicha reglamentación establece que “cuando se ocupen áreas comunes de edificio, se exigirá en todos los casos la acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el artículo 7º de la Ley Nº 13.512”.
En el caso, la actora acompañó la escritura pública del dominio del inmueble de la que surge que el patio en el que se encuentran ubicados los equipos de refrigeración cuestionados se trata de un sector de “propiedad exclusiva” de la Unidad Funcional que loca la actora.
De lo expuesto, se desprende que no son de aplicación las disposiciones del Decreto Nº 2805/90 al sub lite.

La postura sostenida por el Gobierno de la Ciudad ante estos estrados -al pretender, con fundamento en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, que el administrador no se encuentra legitimado- deviene claramente contraria a sus propios actos. En consecuencia, el planteo examinado no puede ser admitido por este Tribunal.
Conforme lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley Nº 13.512, a los fines del cobro de los impuestos, tasas y contribuciones, las valuaciones deben practicarse en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes; pauta legal que en la especie no ha sido cabalmente observada.
En efecto, el acto cuestionado se refirió a la totalidad del edificio y no, en particular, a las unidades funcionales que componen en consorcio conforme a la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, el sujeto legitimado es el conjunto de los copropietarios o su representante legal, es decir, el administrador del consorcio (Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, artículo 9 inciso a).
En el informe obrante en el expediente, se señaló que la valuación del inmueble se determina por partida matriz, en tanto que las correspondientes a cada unidad se obtienen por aplicación de un porcentual fiscal fijado a tal efecto sobre el total. Por ello se consideró inconveniente la tramitación separada de las actuaciones referidas a cada partida individual, pues podría dar lugar a decisiones contradictorias. Debe tenerse en cuenta, además, que la participación del administrador fue admitida en sede administrativa, resolviéndose el planteo por él efectuado -de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 11 de la Ley Nº 13.512- y, a su vez, se le notificó la disposición haciéndole saber que resultaba recurrible. Ello conlleva el reconocimiento de un derecho subjetivo o un interés legítimo pues, en los términos del artículo 2 del Reglamento de Procedimiento Administrativo Municipal -aprobado por la Ordenanza Nº 33.264-, la existencia de un derecho subjetivo o un interés legítimo constituye el presupuesto para la intervención en sede administrativa de una persona como parte interesada. Por su parte, en el ámbito del proceso contencioso administrativo local rige el artículo 6 del Código Contencioso Administrativo y Tributario que, en su primer párrafo, legitima activamente a todo aquel que invoque una afectación, lesión o desconocimiento de derechos o intereses tutelados por el ordenamiento jurídico.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de pruebas de cargo efectuado por a Defensa.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran ingresado al inmueble ni que, en caso de que lo hubieran hecho, no contaran con el consentimiento de algún habitante del edificio.
Ello así, es razonable la reconstrucción de lo sucedido realizada por la Judicante, pues conforme surge de las constancias del debate, la testigo describió de manera concordante el tramo del suceso que ella observó, consistente en la presencia de personas extrañas al edificio en horas de la madrugada, que eran hombres vestidos de blanco a los que no podría reconocer, pues no les vio los rostros. Indicó que no se encontraron rastros de fuerza en las cosas en el edificio y, cuando en el debate se le exhibieron las llaves secuestradas, señaló que una de éstas era similar a la del edificio en el momento del hecho.
Sumado a ello, se desprende la declaración del Oficial preventor que fue convocado al lugar a raíz de la denuncia de la testigo señalada precedentemente, declaró que al llegar vio salir de la entrada del inmueble a tres personas vestidas con ropa clara que se dirigían a dos vehículos estacionados, en los que los esperaban otros tres hombres más. En la requisa de los automóviles se secuestró una barreta, un destornillador, celulares y llaves similares a las del edificio en el que se cometió el ilícito.
Por tanto, la prueba producida durante el debate ha sido suficiente para tener por acreditados los hechos por los que los imputados fueron condenados.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de pruebas de cargo efectuado por a Defensa.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran salido desde adentro del inmueble en cuestión, sino que se los vio salir de la entrada del mismo.
Así las cosas, dicho agravio no logra generar una duda razonable en la hipótesis acusatoria. Tal como se observa en las fotografías, la puerta del edificio está retirada unos metros hacia dentro, de manera que desde la vereda o desde la calle sólo se puede ver la puerta si uno se ubica directamente enfrente de ella, pero no si se está a unos metros, es decir, no se puede observar en diagonal, desde el lugar en que se hallaba el Oficial preventor, tal como él mismo lo destacó en su declaración.
A su vez, ni siquiera la Defensa ha presentado una hipótesis que contestara a la versión acusatoria. Y esto de ningún modo implica una inversión de la carga de la prueba, pues ésta ya ha sido presentada por la Fiscalía y resulta concluyente. Si en un edificio de viviendas se hallan tres hombres espiando por la mirilla de un departamento desocupado en horas de la madrugada y, a raíz de la denuncia de una vecina, se detiene a tres hombres que coinciden con la descripción de la denunciante -además de que en el edificio no se encuentra a ningún otro extraño-, que se están retirando del lugar, que no tienen ninguna vinculación con el inmueble y nadie puede explicar qué estaban haciendo allí, parece obcecado insistir en que no se los vio “atravesar la puerta”, sino que se los vio salir del edificio. Esto sólo sería relevante en el supuesto de que no se contara con ninguna denuncia previa.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de prueba de cargo efectuado por la Defensa.
En efecto, la Defensa considera que es un punto esencial de la acusación y la condena, la prueba de que la llave secuestrada era la del inmueble en el que se produjo el ilícito. Sostienen que la misma tendría que haber sido examinada por un perito con control de la recurrente, para determinar si correspondía o no al edificio en cuestión.
Así las cosas, consideramos que no se trata de una prueba esencial, pues en un caso como el presente no existe una sola persona con derecho de exclusión del inmueble, sino que hay varias. Desde luego que uno puede invitar a su casa a quien desee, sin que los vecinos del edificio de propiedad horizontal tengan un derecho de exclusión de los espacios comunes. Pero el derecho de exclusión deja de ser competencia de uno solo de los consorcistas cuando tres personas entran en horas de la madrugada a los espacios comunes del edificio para espiar por la mirilla de un departamento que se encuentra desalojado en razón de que sus ocupantes se mudan y venden todos los objetos de valor. Quienes ingresan bajo esas circunstancias saben que lo hacen en contra del derecho de exclusión de los consorcistas, más allá de que hayan obtenido una llave con el acuerdo de uno de los consorcistas, o con engaño o simplemente tocando el timbre del portero eléctrico hasta que alguien les abra la puerta, pues bajo estas últimas condiciones el consentimiento dado para el ingreso al edificio ha sido viciado por engaño, de manera que el ingreso se produjo en contra de la voluntad de quienes tenían derecho de exclusión.
Por lo tanto, aun en caso de hacer lugar al reclamo de la Defensa y considerar que no se ha probado que la llave reconocida por los testigos fuera del edificio y hubiese sido obtenida de manera ilícita, esto no genera una duda razonable en la hipótesis acusatoria, probada en el juicio, de que los tres imputados ingresaron al edificio en contra de la voluntad de quienes tenían derecho de excluirlos.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado y, en consecuencia, absolver a los imputados en orden al delito de violación de domicilio.
En efecto, la Defensa se agravia por considerar que el ingreso al "hall" y a los pasillos de uso común de un edificio de propiedad horizontal no sería típico de violación de domicilio (art. 150 CP).
Así las cosas, se les atribuyó a los imputados el haber haber ingresado al edificio en horas de la madrugada, ocasión en la que la ocupante de uno de los departamentos, tras escuchar sonar el portero eléctrico miró por la mirilla y advirtió la presencia de dos de ellos en el pasillo, uno de los cuales miraba por el orificio de la cerradura de una finca deshabitada.
Ello así, el bien jurídico protegido en el caso es la libertad, y su especial faz en donde la protección se enfoca, la intimidad. Así surge la cuestión sobre el grado de afectación de esa esfera íntima o si dicha afectación, en el caso, siquiera existió.
En consecuencia, surge en forma clara que la conducta desplegada por los encartados no tuvo como resultado la invasión de ámbito alguno que pueda ostentar -al menos, en principio- el calificativo de domicilio particular de alguno de los condóminos del inmueble.
Por tanto, la intromisión incurrida en el pasillo (espacio común) de uno de los pisos no puede entenderse contenida dentro de la previsión legal.
Parte de la Jurisprudencia tiene dicho que: "el hall, el pasillo y escaleras no pueden considerarse involucrados en el recinto de reserva, propio de la que es sujeto de resguardo penal en el delito de violación de domicilio, ya que por otra parte están librados al uso común de personas indeterminadas" (CCC, Sala Va, autos “González, R.”, rta. 29/7/1988). (Del voto en disidencia del Dr. Delgado)

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado y, en consecuencia, absolver a los imputados en orden al delito de violación de domicilio.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran ingresado al inmueble ni que, en caso de que lo hubieran hecho, no contaran con el consentimiento de algún habitante del edificio.
Así las cosas, se desprende de la causa la denuncia de que un grupo de personas ajenas al edificio, vestidas con ropas claras, estaban espiando por la mirilla de un departamento en horas de la madrugada.
Ello así, la denunciante no declaró en la audiencia de debate, haber informado en su llamado al teléfono 911 cuáles eran las ropas que vestían las personas que se encontraban en el pasillo de su piso. Tampoco fue llevada a reconocer la ropa con la que fueron encontrados los aquí imputados, ni la de los demás que habían sido detenidos.
Asimismo, en ningún momento explica la "A-quo" cómo concluye que los detenidos eran los hombres vestidos con ropa clara, además, se advierte en una de las fotografías, que uno de los imputados vestía una remera negra con dibujos y no clara. No se explica esta contradicción con la descripción anterior (“ropa clara”). (Del voto en disidencia del Dr. Delgado)

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo lugar a la demanda promovida por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y, en consecuencia, ordenó el allanamiento del inmueble, a fin de proceder con la demolición dispuesta por la Administración.
En efecto, debemos advertir que la recurrente intenta resistir el allanamiento del inmueble de su propiedad y la posterior demolición de las obras allí ejecutadas, atacando el acto administrativo que sustenta jurídicamente la pretensión objeto de esta litis.
En ese sentido, el Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires contempla, entre otras cuestiones, la potestad de fiscalización por parte de los organismos locales respecto de obras en construcción, con el objeto de verificar el fiel cumplimiento de las normas e imponer, eventualmente, penalidades ante la constatación de infracciones (arts. 2.2.3.2 y 2.2.5.2).
En este contexto, resulta sencillo advertir que la Administración - concretamente la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro-, obró en cumplimiento de sus deberes legales. En efecto, al constatar la existencia de obras realizadas en espacios de uso común (pulmón de manzana), sin el permiso correspondiente y en clara contravención a las normas que rigen la materia, instó el procedimiento administrativo pertinente e intimó a la recurrente a regularizar la situación del inmueble objeto de autos.
En el caso que nos ocupa, la actividad desplegada por la Administración encuadra dentro de las previsiones legales citadas. Es decir, la Administración local en ejercicio de su potestad sancionadora se encuentra facultada, ante la verificación de una contravención, a determinar la sanción que estime corresponde conforme a la normativa vigente que rige la materia. Así, debe señalarse que, en principio, la orden de demolición de las obras responde al efectivo ejercicio de su potestad que detenta por imperativo legal.
Por otra parte, cabe advertir que la recurrente no ha aportado elementos que permitan, aunque más no sea presumir, que la construcción no invade espacios de uso común (pulmón de manzana). Por el contrario, de la prueba producida y de los propios dichos de la demandada, es posible determinar la existencia de obras realizadas en dicha área.
En función de las normas citadas y de los argumentos esbozados, corresponde concluir que las potestades administrativas aquí analizadas, encuadra dentro de las facultades que detenta la Administración como ente rector tendiente a armonizar el interés individual con el interés colectivo.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto, y en consecuencia, declarar la nulidad de la resolución administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sancionó al actor -administrador de consorcios- con una multa por infracción al artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
En primer término cabe señalar que conforme surge del artículo 2° de la Ley N° 13.512 -propiedad horizontal-, las reparaciones requeridas por la denunciante corresponden a partes comunes.
En segundo lugar, se desprende del artículo 10 de la Ley N° 13.512 y del artículo 11 de la Ley N° 941 que, en principio, el procedimiento a seguir por el administrador para atender a la conservación de las partes comunes es mediante el sometimiento de la cuestión a consideración del Consorcio de Propietarios, salvo que se encuentre estipulado un mecanismo distinto en el reglamento –el que no se encuentra agregado en autos– o, que se configure la excepción de urgencia.
Ahora bien, las constancias agregadas a autos, dan cuenta de que el sumariado puso a estudio del Consorcio de Propietarios la obra a realizar en la unidad funcional y que también, efectuó reparaciones en el departamento.
Por su parte, de la prueba rendida en el "sub lite", no hay constancia alguna que permita tener por demostrado que se haya estado en presencia de un supuesto de urgencia.
Nótese que, en la carta documento obrante en autos la denunciante expuso que los perjuicios alegados le impedían disponer del bien para ponerlo en alquiler, sin hacer referencia a un supuesto que permitiera tener por configurado una causal de excepción.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto, y en consecuencia, declarar la nulidad de la resolución administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sancionó al actor -administrador de consorcios- con una multa por infracción al artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
En efecto, no habiéndose acreditado que el administrador tendría que haber adoptado una conducta diferente a la desarrollada -en cuanto a las reparaciones de las partes comunes que solicitó la denunciante-, así como tampoco, que haya violado un plazo determinado para llevarla a cabo, corresponde entender que no se encuentran probados los presupuestos propios de la infracción al deber contemplado en el artículo 9º, inciso b) de la Ley Nº 941.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto, y en consecuencia, declarar la nulidad de la resolución administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sancionó al actor -administrador de consorcios- con una multa por infracción al artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
El denunciante, propietario de una de las unidades funcionales del edificio que administra el aquí recurrente, alegó que había encomendado la realización de trabajos de reparación de partes comunes, y que no se habían finalizado, pese a que se encontraban abonados, lo que había dañado la estructura edilicia.
Surge de las constancias de la causa que el actor, en representación del consorcio de propietarios, celebró un contrato de locación de obra con una empresa constructora para realizar los trabajos de reparación e impermeabilización de las paredes medianeras y las del pozo de aire y luz del edificio. En la cláusula cuarta del contrato se estableció: “La Obra comenzará dentro de los 20 días de la firma del presente. El plazo de ejecución de los trabajos se fija en 45 días hábiles, salvo inclemencias del tiempo que no permitan desarrollar los trabajos […]”.
Ahora bien, del cotejo de fechas se colige que el plazo establecido contractualmente para la realización de los trabajos no se encontraba vencido a la fecha en que se formuló la denuncia, razón que justifica la declaración de nulidad de la resolución impugnada.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto, y en consecuencia, declarar la nulidad de la resolución administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sancionó al actor -administrador de consorcios- con una multa por infracción al artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
El denunciante, propietario de una de las unidades funcionales del edificio que administra el aquí recurrente, alegó que había de encomendado la realización de trabajos de reparación de partes comunes, y que no se habían finalizado, pese a que se encontraban abonados, lo que había dañado la estructura edilicia.
Ahora bien, más allá de la validez del reproche del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al administrador por no haber acreditado el estado de un trámite realizado ante otra dependencia del mismo Gobierno, a saber, la solicitud de expedición de certificado en los términos de la Ley N° 257 ante la Agencia Gubernamental de Control, lo cierto es que al promover la acción judicial el actor acompañó el certificado correspondiente.
En efecto, mediante el certificado en cuestión, se dejó constancia que se verificó el estado del inmueble y que los balcones, terrazas, azoteas y demás componentes de la fachada del edificio se encuentran en buen estado de conservación.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto, y en consecuencia, declarar la nulidad de la resolución administrativa por la cual la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sancionó al actor -administrador de consorcios- con una multa por infracción al artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
El denunciante, propietario de una de las unidades funcionales del edificio que administra el aquí recurrente, alegó que había de encomendado la realización de trabajos de reparación de partes comunes, y que no se habían finalizado, pese a que se encontraban abonados, lo que había dañado la estructura edilicia.
Ahora bien, de las probanzas de autos surge que el plazo para la finalización de las reparaciones establecido en el contrato celebrado con la empresa constructora, al momento de la denuncia, no había vencido. También se desprende del certificado acompañado por el recurrente que el edificio se encuentra en buen estado.
Al respecto, vale recordar que el acto por el que la autoridad administrativa competente aplica una sanción en el marco de la Ley N° 941, como todo acto administrativo, debe reunir los requisitos esenciales enunciados en los artículos 7° y 8° de la Ley de Procedimientos Administrativos -Decreto 1510/1997- (Sala I de esta Cámara, en relación con la ley 24.240, "in re" “Auto Generali S.A.”, exp. 5740/0; “Viajes Ati S.A.”, exp. 101/0, entre otros).
Así, los elementos detallados en la Ley de Procedimientos Administrativos se erigen como recaudos para la validez del acto, de manera que su ausencia o la comprobación de un vicio que impida su existencia acarrean, necesariamente, la nulidad del acto afectado (Sala I, "in re" “Quiroga Estela Julia c/GCBA –Secretaría de Hacienda y Finanzas- s/amparo”, Exp. Nº 3906).
Por ello, si tales antecedentes son inexistentes, falsos o distintos a los invocados, entonces el acto se encuentra viciado y corresponde su declaración de nulidad en sede administrativa o judicial, como en el supuesto de autos (Sala I, “Plácido, Rita Celia c/GCBA s/ impugnación actos administrativos”, Expte. 3981).

En el caso, corresponde revocar la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor que le impuso multa al Administrador del Consorcio por infracción al artículo 9, incisos b) y f) de la Ley N°941.
La infracción al deber de conservación de las partes comunes (artículo 9°, inciso b) de la Ley Nº 941) se tuvo por acreditada con base en los dichos de la denunciante y la documental aportada en autos.
Sin embargo, de la prueba colectada se advierten los compromisos asumidos y las acciones llevadas adelante en consecuencia por el recurrente quien informó el inicio de la recaudación de una cuota extraordinaria destinada a resolver los problemas en la instalación de gas del edificio.
Los correos electrónicos citados por la denunciante solo son tramos de un intercambio más amplio, evidencian ciertos desacuerdos y algunos pedidos pero de ningún modo permiten concluir que el Administrador hubiese descuidado las partes comunes del edificio.

En el caso, corresponde revocar la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor que le impuso multa al Administrador del Consorcio por infracción al artículo 9, incisos b) y f) de la Ley N°941.
En efecto, sin información concreta y sistematizada sobre la aparición y el alcance de los defectos en la instalación de gas del edificio, la complejidad de las tareas necesarias para repararlos y los fondos disponibles no es posible estimar que el Administrador hubiese descuidado las partes comunes del edificio.
La demandada no cuestionó la autenticidad de la prueba aportada por el actor, tampoco acreditó que el corte del servicio haya sido causado por la falta de diligencia de la Administración o que el Administrador no haya procedido correctamente.
Ello asì, la resolución impugnada solo incluye una enumeración de los elementos considerados sin un mínimo análisis que permita concluir que el actor hubiese cometido infracción alguna.

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto por la parte actora –administrador de consorcio- y, en consecuencia, revocar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- que la sancionó con una multa por incumplimiento del artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
Al actor se lo imputó por violación a sus obligaciones de conservación de las partes comunes del edificio que administra.
Ahora bien, las pruebas acompañadas por el actor, tanto documental como testimonial, me permiten afirmar que su actuar fue lo suficientemente diligente para mantener en condiciones de adecuada conservación la estructura edilicia del edificio que administra.
Cabe tener en cuenta que los términos “atender a la conservación de las partes comunes” jamás podría hacer referencia a un estado de absoluta ausencia de daños en las partes comunes de un edificio lo cual, a la luz de realidad, resultaría imposible sino al deber del administrador de llevar adelante medidas diligentes es decir, adecuadas en el tiempo y la forma para solucionar dichos perjuicios.
Asimismo, bien es sabido que en el marco del derecho real de propiedad horizontal, el administrador y la asamblea son dos elementos indispensables en la vida de la figura gravitacional del consorcio. El primero en calidad de representante legal, la segunda en calidad de órgano deliberativo (cf. arts. 2058, 2065 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación). Es en este marco que la asamblea de propietarios aprueba la gestión en calidad de rendición de cuentas por parte del administrador, situación que se dio en el marco de este proceso y de manera unánime.
Por último, el acto sancionador hizo mérito de las fotografías acompañadas por la denunciante al expediente administrativo el 8 de marzo de 2019 para sostener que a esa fecha los daños e incumplimientos persistían. De las constancias de autos, no surge que de dichas fotografías se haya dado traslado al aquí actor (como hubiera correspondido hacer a la luz del art. 60 LPACABA) de manera tal que, frente a la eventual violación de su derecho de defensa, no puede tenérselas por presentadas.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por el actor (administrador de consorcio) y, en consecuencia, confirmar la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor –DGDyPC- que le impuso una sanción de una multa por infracción al artículo 9 inciso b) de la Ley N° 941.
En efecto, al momento de sancionar a la aquí recurrente, la Administración entendió que no se procedió a atender en tiempo a la conservación de partes comunes. Ello así, toda vez que el reclamo por falta de gas se había realizado en el mes de junio del año 2016 y recién en el Acta de Asamblea de fecha 23/11/2016 se aprobaron los gastos para las reparaciones pertinentes y arreglos referidos a filtraciones. Por su parte, para el 08/03/2017, no se habían terminado los trabajos correspondientes.
Fue el propio recurrente quien reconoció expresamente –en sede administrativa– haber tomado conocimiento de los referidos inconvenientes en el mes de junio del año 2016 y, respecto a las reparaciones de la columna de agua manifestó que se contrató a un especialista para realizar la obra.
Sin embargo, y tal como fue señalado en el decisorio aquí recurrido, el sumariado se limitó a exponer su versión de los hechos, sin acompañar o haber producido prueba que respalden sus dichos.
El recurrente, acompañó la liquidación de expensas del mes 08 del año 2016 la cual refleja como gasto extraordinario realizado a una empresa por los trabajos realizados en la sala de gas y prolongación provisional y cambio de tres llaves de paso candados exploración y ejecución de nuevo conducto de ventilación acompañando la correspondiente factura de fecha septiembre de 2016.
Por otro lado, de la liquidación del mes 09 del año 2016 surge como reparaciones en unidades: realización de cañería de gas desde la llave de paso del artefacto cocina hasta el mismo artefacto con caño, materiales y mano de obra y se acompañó el presupuesto de otro prestador.
Es decir, de las constancias acompañadas surge que aún en el mes de noviembre del año 2016 se continuaban solicitando presupuestos para la realización de trabajos relacionados con el suministro de gas en el edificio.

En el caso, corresponde rechazar el recurso directo interpuesto por el actor (administrador de consorcio) y, en consecuencia, confirmar la Disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor –DGDyPC- que le impuso una sanción de una multa por infracción al artículo 9 inciso b) de la Ley N° 941.
En efecto, si bien al momento de prestar declaración testimonial el prestador encargado de la obra informó que no hubo ningún tipo de demora y que las obras se hicieron en tiempo y forma”, ni de sus declaraciones ni de las constancias obrantes en autos es posible identificar el tiempo transcurrido entre la contratación de los servicios, la fecha exacta que se comenzaron los trabajos, la fecha de finalización de los mismos, y la fecha de restablecimiento del servicio de gas.
Ello así, atento que no puede desvirtuarse que no se procedió a atender en tiempo a la conservación de partes comunes, específicamente el restablecimiento del servicio de gas y la terminación de la ejecución de las obras de reparación de filtraciones.

La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor concluyó que las administradoras del Consorcio incumplieron la obligación de conservar las partes comunes del edificio (art. 9º, inc. b, de la Ley 941) a partir de las fotografías aportadas y del intercambio epistolar que tuvieron aquellas con el denunciante en conexión con “desperfectos en las cañerías horizontales embutidas y en las columnas colectoras correspondientes” que ocasionaron “diversos problemas de filtraciones […] sobre las distintas unidades funcionales”.
En concreto, consideró que la discusión sobre las responsabilidades respecto a la imputación de los gastos vinculados con la filtración eran cuestiones ajenas a la determinación de si las administradoras cumplieron con el mantenimiento óptimo de la estructura edilicia del inmueble. Argumentó que las sumariadas no acompañaron constancias (v.gr. presupuestos, facturas, informes, etc.) que demostraran la correcta operatividad de las cañerías involucradas, ni las actividades efectuadas con anterioridad para evitar que surgieran inconvenientes como el examinado en estas actuaciones.
El Código Civil y Comercial de la Nación define como comunes a “las cosas y partes de uso común de [las unidades funcionales] o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal” (art. 2040).
A continuación, efectúa una enumeración no taxativa de cosas y partes necesariamente comunes (art. 2041), es decir, aquellas que el reglamento de propiedad horizontal no puede establecer como exclusivas de algún propietario en particular. Entre las cosas y partes necesariamente comunes se encuentran “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional” (inc. f). A su vez, son cosas y partes propias de cada unidad funcional las “comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones” y las “que, susceptibles de un derecho exclusivo son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada” (art. 2043).
No ha sido acompañado en estas actuaciones el reglamento de propiedad horizontal del edificio, sin embargo, sus previsiones no podrían apartarse de las mencionadas. Las cañerías que conducen fluidos y energía son comunes en toda su extensión, toda vez que resultan indispensables para que cada unidad funcional cuente con servicios esenciales tales como agua, luz y gas, más allá de que la red pueda atravesar –en ciertos tramos– el espacio de la unidad funcional. Distinto es el caso de aquellas partes y artefactos que emergen de los muros dentro de sectores de propiedad exclusiva, los que por quedar comprendidos en el volumen al que se refiere el artículo 2043 del Código Civil y Comercial serán propios, a menos que –en uso de la opción prevista en el primer párrafo del art. 2040– el reglamento de propiedad horizontal ampliara el conjunto de cosas y partes necesariamente comunes que prevén los incisos del artículo 2041.
Las constancias obrantes en la causa resultan insuficientes para concluir que las administradoras incurrieron en la infracción imputada (art. 9, inc. b. de la Ley 941), pues no ha sido demostrado que las medidas adoptadas para solucionar el inconveniente fueran extemporáneas, ineficaces o insuficientes a la luz de las circunstancias concretas del caso.

La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor concluyó que las administradoras del Consorcio incumplieron la obligación de conservar las partes comunes del edificio (art. 9º, inc. b, de la Ley 941) a partir de las fotografías aportadas y del intercambio epistolar que tuvieron aquellas con el denunciante en conexión con “desperfectos en las cañerías horizontales embutidas y en las columnas colectoras correspondientes” que ocasionaron “diversos problemas de filtraciones […] sobre las distintas unidades funcionales”.
En concreto, consideró que la discusión sobre las responsabilidades respecto a la imputación de los gastos vinculados con la filtración eran cuestiones ajenas a la determinación de si las administradoras cumplieron con el mantenimiento óptimo de la estructura edilicia del inmueble. Argumentó que las sumariadas no acompañaron constancias (v.gr. presupuestos, facturas, informes, etc.) que demostraran la correcta operatividad de las cañerías involucradas, ni las actividades efectuadas con anterioridad para evitar que surgieran inconvenientes como el examinado en estas actuaciones.
Si bien las constancias obrantes en autos carecen de la precisión técnica que sería deseable, puede asumirse que el trabajo realizado involucró tanto partes comunes del consorcio como propias de la unidad funcional en cuestión.
En tal sentido y sin ingresar en el análisis de qué conductas habrían causado el inconveniente y quién debería cargar con el costo (aspectos que la Dirección estimó ajenos a la cuestión en debate), ante el hallazgo de residuos en un tramo propio de la unidad funcional involucrada, resulta verosímil que las labores de desobstrucción se extendieran a la parte común del edificio, en atención al riesgo de desplazamiento en el sentido en el que circulaban los fluidos.
En materia de sanciones, hay que partir de una premisa básica: la vigencia estricta de la presunción de inocencia. La sanción debe fundarse en una prueba de culpabilidad. Dicho de otro modo: la carga de la prueba del hecho objeto de sanción corresponde a la Administración, no al administrado. No cabe en este punto ninguna clase de matiz. No es posible la imposición de sanción alguna con fundamento en meras sospechas ni tampoco sobre la base de que el imputado no ha demostrado su inocencia.
Las constancias obrantes en la causa resultan insuficientes para concluir que las administradoras incurrieron en la infracción imputada (art. 9, inc. b. de la Ley 941), pues no ha sido demostrado que las medidas adoptadas para solucionar el inconveniente fueran extemporáneas, ineficaces o insuficientes a la luz de las circunstancias concretas del caso.

La sanción relativa al presunto incumplimiento de la obligación de garantizar el libre acceso a la documentación del consorcio (art. 9°, inc. f, de la Ley 941) se vinculó con la falta de entrega de recibos de pago de expensas que cumplieran con los términos del inciso l del artículo antes citado. En tal sentido, la Dirección consideró que el denunciante solo contó con un cupón y el comprobante emitido por la entidad bancaria por el mes de mayo de 2019 y que las sumariadas no acreditaron la emisión de los recibos correspondientes.
El Código Civil y Comercial de la Nación define al recibo como “un instrumento público o privado en el que el acreedor reconoce haber recibido la prestación debida” (art. 896). Como regla, el pago puede ser probado por cualquier medio (art. 895), lo que razonablemente incluye al comprobante emitido por el banco en el que se realizó la operación y al que se hizo referencia en la disposición sancionatoria.
Sin perjuicio de lo anterior, la normativa civil y comercial establece que el cumplimiento de la obligación de pago confiere al deudor derecho de obtener la constancia de liberación correspondiente (art. 897).
La Ley 941 se limita a precisar los datos que deben contener los recibos de pagos de expensas (art. 9°, inc. l) y, como se adelantó, la Dirección encuadró el reproche a las administradoras en su artículo 9°, inciso f. Al momento de disponer la sanción, la Dirección ni siquiera ha aludido a la reglamentación de dicho inciso efectuada en el Decreto 551/10 (BOCBA 3464 del 20/07/10 y su separata). El Anexo I, que forma parte integrante del decreto reglamentario (cf. art. 1°), establece que “[f]ormulada la solicitud por el consorcista, el administrador debe otorgar la vista de la documentación requerida en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles” (art. 9°, inc. f, publ. en Separata del BOCBA 3464, p. 3).
Toda vez que no surgen de la causa elementos que acrediten que el denunciante requiriera la entrega de la documentación mencionada en los términos reglamentariamente establecidos, no puede tenerse por configurada la infracción a la norma bajo análisis.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso presentado por la parte actora y, en consecuencia, revocar las sanciones impuestas por incumplimiento del artículo 9º, incisos b y f, de la Ley 941; disponer que se dicte un nuevo acto administrativo, adecuando el monto de la multa.
La parte actora alega que el supuesto incumplimiento al artículo 9 inciso b) de la ley 941 no ha sido debidamente probado.
De la Disposición recurrida surge que la Dirección no valoró ninguna prueba convincente que demuestre la prestación defectuosa endilgada. Los documentos aportados por el denunciante no tienen una vinculación cierta con el incumplimiento manifestado. En primer lugar, las cartas documentos acompañadas no dan cuenta de la desatención en la reparación de las partes comunes sino más bien se refieren a un error en la imputación del gasto o, en su caso, al modo en que se decidió la aprobación del trabajo de destapación.
En segundo lugar, los mails acompañados son de fecha anterior al intercambio epistolar y no parecen tener relación con la reparación efectuada el 28/02/2019.
En tercer lugar, las fotografías acompañadas, por un lado, carecen de fecha y lugar cierto y, por otro, como postula la recurrente, no tienen la definición suficiente para poder mostrar las filtraciones o problemas de humedad a las que alude la disposición.
Frente a estas imprecisiones la Administración no instó su propia actividad acusatoria, disponiendo medidas de prueba de oficio, tal como la faculta a hacerlo el artículo 69 de la LPACABA (“[l]a Administración de oficio o a pedido de parte, podrá disponer la producción de prueba respecto de los hechos invocados y que fueren conducentes para la decisión”).
Así, toda vez que de las constancias del expediente no surge ningún tipo de elemento que permita acreditar el evento denunciado, corresponde hacer lugar al agravio de la actora en este punto.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso presentado por la parte actora y, en consecuencia, revocar las sanciones impuestas por incumplimiento del artículo 9º, incisos b y f, de la Ley 941; disponer que se dicte un nuevo acto administrativo, adecuando el monto de la multa.
La Dirección impuso multa a las administradoras por haber incurrido en infracción a los artículos 9º, incisos b y f, y 10, incisos d, e, f, g e i de la Ley 941, y ordenó la publicación de lo resuelto en el Boletín Oficial de la Ciudad.
Respecto a la infracción al artículo 10 incisos d, e, f, g e i de la Ley N° 941, la parte actora ha reconocido el incumplimiento de los recaudos allí contenidos, de modo que corresponde confirmar la sanción.
En efecto, entiendo que la Dirección deberá dictar un nuevo acto administrativo, adecuando el valor de la multa a la infracción al artículo 10 incisos d, e, f, g e i de la Ley N° 941.
Así, considero que resulta inoficioso el tratamiento de los demás agravios introducidos por la actora, referidos a la graduación y monto de la sanción.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso judicial directo interpuesto por las actoras y, en consecuencia, reducir la sanción a de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta.
La última infracción que justificó la multa impuesta a las administradoras se refiere a la transgresión de cinco (5) incisos del artículo 10 de la Ley 941 (incs. d, e, f, g e i) en el formulario de liquidación de expensas de abril de 2019 acompañado por el denunciante.
En concreto, tales incisos imponen que las liquidaciones de expensas contengan: nombre y cargo del personal del consorcio (categoría del edificio, número de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio) (inc. d); detalle de los pagos por suministros, servicios y abono a contratistas (nombre de la empresa, dirección, número de CUIT/CUIL, matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total, cuota que se paga [en caso de segmentación]) (inc. e); detalle de pagos por seguros (nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, vencimiento de la póliza, cuota que se abona) (inc. f); recibo de honorarios del administrador (números de CUIT y de inscripción en el Registro de Administradores, situación fiscal, importe total y período al que corresponde) (inc. g); y resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio del mes anterior (inc. i).
En la liquidación de abril de 2019 bajo análisis se advierte que no fue precisada la categoría del edificio, pero sí los demás datos referidos a su encargado.
Nada permite inferir que el Consorcio cuenta con personal adicional ni que el encargado cumpla horas extras. Los datos referidos a contratistas se encuentran incompletos.
No hay ninguna referencia a la contratación de una aseguradora. La información relativa a los honorarios de la administración luce incompleta y no ha sido acompañado el resumen de movimientos de la cuenta bancaria consorcial del mes previo. En consecuencia, los incisos mencionados en la disposición sancionatoria solo pueden tenerse como parcialmente cumplidos.
En tal sentido, tanto al formular su descargo como al interponer su recurso directo, las administradoras admitieron las irregularidades advertidas, reconocieron la falta y alegaron que aquellas obedecieron a una “omisión involuntaria” de su parte que fue subsanada en liquidaciones posteriores.
En consecuencia, debe tenerse por constatada –en forma parcial– la infracción a los incisos antes detallados del artículo 10 de la Ley 941. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso judicial directo interpuesto por las actoras y, en consecuencia, reducir la sanción a de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta.
En efecto, toda vez que solo puede reprocharse a las administradoras la infracción de los incisos del artículo 10 de la Ley N° 941, corresponde revocar parcialmente y modificar las multas impuestas.
En cuanto interesa, el artículo 16 de la Ley 941 (modif. por art. 9° de la Ley 5983 [BOCBA 5415 del 17/07/18] y coincidente con texto consolidado de 2022) determina que “[l]as infracciones a la presente Ley se sancionan con: […] b) Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas (300) unidades fijas y veinte mil (20.000) unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria […] En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de la presente ley dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quede firme”.
La sanción solo procede parcialmente por una de las tres conductas que les fueron reprochadas. En punto a ella, tanto de la liquidación de expensas de noviembre de 2019, adjuntada por las actoras, el descargo efectuado en sede administrativa, como de lo expresado por el perito contador se desprende que las irregularidades apuntadas fueron corregidas en lo sustancial. Por otro lado, la Dirección concluyó que las administradoras no son reincidentes y no han sido aportados elementos que demuestren que de la infracción constatada se derivara perjuicio patrimonial para el Consorcio.
En este marco y toda vez que la conducta ha sido reprochada indistintamente a las dos administradoras, propicio reducir la sanción a una multa de quince mil pesos ($15 000), en forma conjunta a ambas administradoras. (Del voto en disidencia de la Dra. Gabriela Seijas).

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el administrador del consorcio y confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor por infracción al art. 9, incisos b y h, de la Ley Nº941.
En efecto, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor fundó su decisión de sancionar a la denunciada sobre la base de que del análisis de la documentación de autos y ante la falta de elementos que permitan desvirtuar la infracción que le fuera presuntivamente atribuida, se colige la inacción por parte de la sumariada a la hora de proceder con la adopción de medidas tendientes a revertir la problemática relativa a los ascensores fuera de servicio, a los distintos ambientes en condiciones de insalubridad por suciedad, como así también al deterioro de paredes y pintura de los ambientes afectados por humedad y filtraciones, y al sótano con los cimientos carcomidos por erosión del edificio administrado.
De las pruebas aportadas por la denunciante se extrae que las partes comunes del edificio en cuestión se encontraban afectadas por diversos problemas; esto no sólo surge de los dichos de aquella, sino que encuentra sustento documental en fotografías anejadas al escrito.
Lo apuntado da cuenta de una verdadera falta de mantenimiento de partes comunes.
En tanto, la recurrente no ha brindado argumentos ni prueba alguna que permitan entender lo contrario.
En cambio, cuestiona las fotografías por “ilegibles” cuando, en rigor, la mayoría de ellas tienen la nitidez suficiente para permitir observar los desperfectos y averías descriptos en el escrito de denuncia.

En el caso, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por el administrador del consorcio y confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor por infracción al art. 9, incisos b y h, de la Ley Nº941.
En efecto, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor fundó su decisión de sancionar a la denunciada sobre la base de que del análisis de la documentación de autos y ante la falta de elementos que permitan desvirtuar la infracción que le fuera presuntivamente atribuida, se colige la inacción por parte de la sumariada a la hora de proceder con la adopción de medidas tendientes a revertir la problemática relativa a los ascensores fuera de servicio, a los distintos ambientes en condiciones de insalubridad por suciedad, como así también al deterioro de paredes y pintura de los ambientes afectados por humedad y filtraciones, y al sótano con los cimientos carcomidos por erosión del edificio administrado.
El recurrente aduce en su defensa que las fotografías que constatarían los deterioros denunciados fueron tomadas tras seis (6) meses luego del cese de la administración.
Sin embargo, tal afirmación no es un dato comprobable.
La fecha señalada por el recurrente refiere a la fecha de ingreso del escrito en la mesa de entradas de la Dirección de Defensa del Consumidor mientras que las fotos no exhiben una fecha de captura.
Aun así, es razonable concluir que la gravedad de las condiciones demostradas responde a una falta de mantenimiento prolongada, que se extendió por un período de tiempo mucho mayor que el plazo apuntado por el impugnante.