Respecto a la prescripción de la acción por cobro de expensas, cabe poner de manifiesto que se encuentra fuera de discusión el hecho de que el plazo aplicable es el quinquenal establecido en el artículo 4027, inciso 3º, del Código Civil, restando sólo determinar cuál será el punto de partida de dicho cómputo.
Así las cosas, resulta adecuado recordar que de conformidad con lo establecido en el artículo 3986 del Código Civil "La prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuera defectuosa aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio..."; y que si bien es cierto que la doctrina y la jurisprudencia son contestes en considerar que la palabra "demanda" debe ser tomada en un sentido que excede el de "acción judicial", lo cierto es que para que algún acto tenga la virtualidad de interrumpir el plazo de prescripción, debe reunir ciertas características.
En tal sentido, es necesario que se trate de un acto realizado por el propio acreedor o deudor, y que si bien no es indispensable que quien lo realiza manifieste expresamente que lo hace con el propósito de interrumpir la prescripción, debe tratarse de un hecho categórico, no dudoso, pues la interrupción no puede fundarse en actos equívocos, de sentido discutible, dado el efecto adquisitivo o destructivo que ejerce.(Dr. Esteban Centanaro en disidencia).

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (confr. Sala I, "Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio - Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas", 08 de noviembre de 2002). Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción por el ente consorcial resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación "...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema" (confr. Sala I, causa cit.).
Tales consideraciones, ponderadas conjuntamente con las especiales circunstancias que en cuanto al tipo de consorcio se presentan en las presentes actuaciones (en particular, el hecho de que las unidades en cuestión han sido generalmente transferidas en virtud del establecimiento de planes sociales para la obtención de viviendas -aun cuando la titularidad registral continúe en cabeza de la Comisión Municipal de la Vivienda- y la posibilidad de que la carencia de fondos en el consorcio pueda llegar a implicar el aumento de la contribución de los restantes copropietarios) permiten concluir que el crédito en cuestión se encuentra incluido en la excepción prevista en el artículo 395 del Código Contencioso Administrativo y Tributario. (Dr. Esteban Centanaro en disidencia).

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes -como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículos 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad (que, no está demás recordarlo, no sólo suscribió sino que también redactó) y, por lo tanto, debe quedar sometida -al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

En el caso de autos, más allá de las importantes restricciones a la autonomía de la voluntad que puedan surgir de un reglamento de copropiedad y de su especial naturaleza jurídica, cierto es que habiendo sido la propia deudora quien redactó e impuso las cláusulas
que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva, no sería jurídicamente valioso pretender sustraer a la Comisión Municipal de la Vivienda de las estipulaciones que ella misma incluyera en el reglamento.
Esta posición por lo demás es acorde a la uniforme jurisprudencia en la materia que en términos generales ha considerado que el reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos (CCCiv. Sala B, noviembre 30 de 1966, LL, 125- 370; CCCiv, sala B, octubre 10-1967, LL 128-1004; Sala E, agosto 1-968, LL, 133-429; Sala C, febrero 25-969; LL. 135-1224; Sala E, febrero 24, 970, L.L., 140, 766; entre muchos otros).

En el caso, si bien el reglamento de copropiedad contiene una forma ad solemnitaten convencional (artículo 1196 del C.C.) referente a la necesidad de notificación por telegrama colacionado al deudor como requisito de preparación de la vía ejecutiva (ver art. 13, fs. 26 y vta.), y en el sub examine no se desprende del expediente que tal requisito haya sido cumplido, la jurisprudencia ha resuelto al respecto que "La exigencia formal del reglamento de copropiedad de notificar telegráficamente al deudor moroso de las expensas antes de iniciar el juicio, no constituye requisito esencial, desde que el requerimiento queda cumplido con la intimación de pago y citación de remate, pues no debe olvidarse que en el régimen creado por la ley 13.512 debe pagarse con puntualidad la contribución para sufragar los gastos comunes del consorcio y resulta absurdo que quienes lo integran deban esperar para hacerle un telegrama colacionado del administrador o una demanda judicial" (CNCiv, Sala F, ED, 48, f. 22.375; íd, ED, 40, f, 382; íd, Sala C, ED, 16-313; sala A, ED, 39, f. 18.942; íd ED, 50, f. 23.407, cit. por Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, Tomo 2, Zavalía Editor, Buenos Aires, 1991).

Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin la reformas posteriores (cabe citar la Ley N° 24.760 que modificara el texto del inciso 5º del art. 523).
Pero atento a que los cambios realizadas al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, en virtud del principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos.

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica.
Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9º de la Ley 13512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3º del artículo del decreto 18734, y a las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley 13.512 y tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal.
El reglamento de copropiedad y administración tiene particularidades que lo distinguen de la clásica figura contractual fundamentalmente porque puede ser modificado por un sistema de mayorías que, en principio es de dos tercios.
En todo caso podría tal vez admitirse que nos hallamos ante una especie de contrato por adhesión, en el que la autonomía de la voluntad ha sido fuertemente limitada.
O también sería atinado considerar en el caso de autos donde una de las partes suscribe el total de las cláusulas del reglamento, que nos encontramos ante una oferta que solo cobra virtualidad contractual al momento de ser aceptada por los sucesivos adquirentes de las unidades funcionales.

En el caso, si de las constancias de la causa surge que el domicilio fiscal se ha constituido en un edificio de propiedad horizontal, pero no se ha individualizado adecuadamente el domicilio, dado que carece de unidad funcional, esto puede deberse a diversos factores: sea que no se ha consignado correctamente en la causa o bien que no ha sido declarado adecuadamente por el contribuyente.
Ante ello se impone que el ejecutante, al menos acredite que ese es el domicilio que efectivamente ha denunciado el contribuyente ante la Dirección General de Rentas. De este modo no se está exigiendo mayores requisitos al accionante que los previstos en la legislación, sino que ante una situación de la que puede deducirse un posible error se corrobore el domicilio del ejecutado a los efectos de evitar eventuales nulidades (artículos 27 y 29 CCAyT). Por tanto, asiste razón a la juez de grado en tanto ordena al ejecutante que denuncie la unidad funcional del demandado o, en su caso, acredite el domicilio denunciado ante la Dirección General de Rentas.
Sin embargo, resulta prematuro pronunciarse sobre la nulidad de las actuaciones, dado que no se ha confirmado que efectivamente el domicilio constituido en la causa no fuese el que ha declarado el contribuyente ante la Dirección General de Rentas.

Conforme lo dispuesto por el artículo 6.3.1.2 del Código de Edificación (Obras en Contravención del Código de la Edificación) surge la facultad de la administración de disponer el restablecimiento de la situación originaria de las construcciones realizadas sin permiso o la demolición de las obras que fueran realizadas en contravención a las normas vigentes en materia de planeamiento urbano y edificación, cuando se afectare la seguridad, salubridad o la estética edilicia o se avance o resientan los derechos o bienes jurídicos de terceros, condóminos, etc. Es decir, que para poder hacer uso de esa facultad además de la construcción de obras en contravención deben darse los restantes extremos que tenían que estar previamente determinados por dictámenes o fallos.
En este contexto, la orden de demolición dispuesta en el caso por la administración resulta desproporcionada ya que se trata de una ampliación de aproximadamente 15 m2 que, por las características de la construcción, no representa riesgo a la salud, seguridad o estética edilicia que aconsejaran en una primera instancia proceder a su demolición. Además, para el supuesto de avance o resentimiento de los derechos de vecinos o copropietarios, esa circunstancia debía haber sido determinada (administrativa o judicialmente) en forma previa a la orden de demolición. Es decir, que hasta tanto no hubiera cosa juzgada sobre ese punto no se podía pasar al siguiente paso (demolición).
Todo ello sin perjuicio de la facultad de imponer el apercibimiento de la demolición. Sin embargo, ello no ocurrió en este caso, lo cual corrobora que el acto impugnado se encuentra viciado en cuanto dispuso la demolición, sin observar las cuestiones apuntadas.

En el caso, en que la Administración ordenó la demolición de una obra en atención a lo previsto por el Decreto N° 2805/90 que resulta concordante con la Ley N° 13.512, en cuanto exige la conformidad del 100% de los copropietarios para el supuesto de que obras realizadas sin permiso se asentaren sobre partes comunes de una propiedad horizontal, el punto concerniente a la conformidad de los copropietarios en los términos del artículo 7º de la Ley N° 13.512 habrá de dilucidarse, en caso de entenderlo pertinente los interesados, en el marco consorcial correspondiente o bien en el ámbito de un proceso judicial en el que tengan participación todas las partes involucradas, toda vez que el silencio guardado por los consorcistas no puede entenderse como un asentimiento frente a la actividad desarrollada por el copropietario que realizó la obra -atento la falta de configuración de las excepciones contempladas por la última parte del citado artículo 919 del Código Civil.

En el caso, debe admitirse la excepción de inhabilidad de título opuesta toda vez que es indebida la deuda que se motiva en la subdivisión en propiedad horizontal, toda vez que, conforme lo dispuesto por el artículo 174 de la Ordenanza Fiscal t.o. 1997 -y disposiciones análogas posteriores- establece que "La división de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13.512 de propiedad horizontal no da lugar a la rectificación de la valuación fiscal vigente, siempre que la mensura que la origina no arroje diferencias con los datos empadronados".
De las constancias de autos no surge que se hayan efectuado modificaciones que motiven una diferencia entre los datos empadronados y la situación edilicia del inmueble.

El cumplimiento de la condena por expensas comunes se
encuentra excluido del régimen establecido por la Ley N°
744.
Ello, porque constituyen para el consorcio de copropietarios,
la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para
afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las
necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, el
pago íntegro y puntual de aquéllas es un presupuesto
indispensable para el normal desenvolvimiento del
consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede
poner en riesgo su subsistencia.
La modalidad de cumplimiento de esta prestación se
vincula íntimamente con la subsistencia misma del
consorcio acreedor, circunstancia que autoriza su inclusión
en la categoría de los créditos alimentarios.

En el proceso de ejecución de expensas, resulta aplicable el
artículo 402 inciso 3 del Código Civil, conforme el cual, la
obligación de pagar los atrasos de todo lo que debe
abonarse por años o plazos periódicos más cortos prescribe
en el plazo de cinco años.

El frente del edificio, al tratarse de un muro maestro, es de propiedad común, razón por la cual rige, a su respecto, la prohibición de cambiar la forma externa del frente (art. 5, 2º párrafo de la Ley Nº 13.512). Así, los derechos de los copropietarios a las partes comunes encuentran su límite en un uso adecuado a la finalidad a la que se han afectado y en igual derecho por parte de los restantes.
Por ello, dada su calidad de cosas comunes, las paredes exteriores no pueden ser modificadas sin el consentimiento de los copropietarios, puesto que lo que se pretende es impedir que cualquiera de ellos unilateralmente innove acerca de los elementos estructurales o decorativos de la fachada.

El artículo 9, párrafo primero, de la Ley Nº 13.512, establece que, las modificaciones que se efectúen al Reglamento de Copropiedad y Administración deben celebrarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto la designación del Administrador o el nombramiento del nuevo Administrador deberá ser celebrada a través del instrumento mencionado (art. 9º, inc. a, de la mencionada ley).
Dicho recaudo tiene como fin la oponibilidad a terceros de la designación, por lo que los copropietarios no pueden argumentar, para desconocer al administrador, la falta de escritura pública, máxime teniendo en cuenta que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes del consorcio. Ello así, cuando un consorcio inicia un proceso judicial contra alguno de los copropietarios, es suficiente la acreditación de la mencionada designación mediante el acta de la asamblea. (cfr. Lambois, Susana, en Bueres- Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, 1997, pág. 786 y ss.)

En materia de expensas el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y, de tal modo, perjudica seriamente la economía del consorcio. Es por ello que la jurisprudencia ha establecido reiteradamente que, dada la particular naturaleza de la obligación, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, a fin de que resulte eficaz para constreñir al pago puntual de la prestación y así evitar perjuicios al desenvolvimiento de la comunidad consorcial.

Hoy en día, es principio aceptado uniformemente el de la legitimidad del interés y el de la posibilidad de que las partes concluyan convenciones fijándolo, más aún dada la particular naturaleza de la obligación de pago de expensas, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, y la circunstancia que cualquiera de los consorcistas pudiera estar obligado a pagar al resto de los copropietarios el interés punitorio establecido en el pertinente Reglamento de Copropiedad y Administración, cabría admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y que a su vez podría afectar a cualquiera de los consorcistas, si fuesen morosos y que asimismo pretende evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio.
En concordancia con lo expuesto, en estos autos se encuentra pactado un interés moratorio, y éste no contraría la moral y las buenas costumbres, por lo cual debe aplicarse aquél. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Cuando el reglamento de copropiedad y administración establece que el interés a aplicar en caso de mora en el pago de las expensas comunes, debe ser similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, la tarea interpretativa a efectos de determinar su monto, consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuento a 30 días.
Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en casos como el examinado es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Conforme lo dispuesto por el artículo 6.3.1.2 del Código de Edificación (Obras en Contravención del Código de la Edificación) y del Decreto N° 2805/90 que regula el procedimiento que debe seguir la Administración cuando un particular gestiona el registro en base a lo dispuesto por el artículo 6.3.1.2 C.E. de obras materializadas sin permiso en unidades sujetas al régimen de la Ley N° 13.512 y los requisitos que deben exigirse en tal circunstancia, surge la facultad de la administración de disponer el restablecimiento de la situación originaria de las construcciones realizadas sin permiso o la demolición de las obras que fueran realizadas en contravención a las normas vigentes en materia de planeamiento urbano y edificación, cuando se afectare la seguridad, salubridad o la estética edilicia o se avance o resientan los derechos o bienes jurídicos de terceros, condóminos, etc. Es decir, que para poder hacer uso de esa facultad además de la construcción de obras en contravención debían darse los restantes extremos que tenían que estar previamente determinados por dictámenes o fallos.
En este contexto, la orden de demolición dispuesta en el caso por la administración resulta desproporcionada ya que se trata de una ampliación de aproximadamente 15 m2 que, por las características de la construcción, no representa riesgo a la salud, seguridad o estética edilicia que aconsejaran en una primera instancia proceder a su demolición. Además, para el supuesto de avance o resentimiento de los derechos de vecinos o copropietarios, esa circunstancia debía ser determinada (administrativa o judicialmente) en forma previa a la orden de demolición. Es decir, que hasta tanto no hubiera cosa juzgada sobre ese punto no se podía pasar al siguiente paso (demolición). Todo ello sin perjuicio de la facultad de imponer el apercibimiento de la demolición. Sin embargo, ello no ocurrió en este caso, lo cual corrobora que el acto impugnado se encuentra viciado en cuanto dispuso la demolición, sin observar las cuestiones apuntadas.

En el caso, la Administración ordenó la demolición de una obra en atención a lo previsto por el Decreto N° 2805/90 que resulta concordante con la Ley N° 13.512, en cuanto exige la conformidad del 100% de los copropietarios para el supuesto de que obras realizadas sin permiso se asentaren sobre partes comunes de una propiedad horizontal.
A partir de ello y siendo que el silencio guardado por los consorcistas no puede entenderse como un asentimiento frente a la actividad desarrollada por el copropietario que realizó la obra –atento la falta de configuración de las excepciones contempladas por la última parte del citado artículo 919 del Código Civil-, es que cabe arribar a la conclusión de que el punto concerniente a la conformidad de los copropietarios en los términos del artículo 7º de la Ley N° 13.512 habrá de dilucidarse, en caso de entenderlo pertinente los interesados, en el marco consorcial correspondiente o bien en el ámbito de un proceso judicial en el que tengan participación todas las partes involucradas.

De las constancias de la causa surge que el domicilio fiscal se ha constituido en un edificio de propiedad horizontal, pero no se ha individualizado adecuadamente el domicilio, dado que carece de unidad funcional. Esto puede deberse a diversos factores: sea que no se ha consignado correctamente en la causa o bien que no ha sido declarado adecuadamente por el contribuyente.
Ante ello se impone que el ejecutante, al menos acredite que ese es el domicilio que efectivamente ha denunciado el contribuyente ante la Dirección General de Rentas. De este modo no se está exigiendo mayores requisitos al accionante que los previstos en la legislación, sino que ante una situación de la que puede deducirse un posible error se corrobore el domicilio del ejecutado a los efectos de evitar eventuales nulidades (artículos 27 y 29 CCAyT). Por tanto, asiste razón a la juez de grado en tanto ordena al ejecutante que denuncie la unidad funcional del demandado o, en su caso, acredite el domicilio denunciado ante la Dirección General de Rentas.
Sin embargo, resulta prematuro pronunciarse sobre la nulidad de las actuaciones, dado que no se ha confirmado que efectivamente el domicilio constituido en la causa no fuese el que ha declarado el contribuyente ante la Dirección General de Rentas.

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (confr. Sala I, “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bª Gral. Savio –Lugano c/Comisión Municipal de la Vivienda s/ejecución de expensas”, 08 de noviembre de 2002).

El hecho de que, en el caso, las unidades funcionales han sido generalmente transferidas en virtud del establecimiento de planes sociales para la obtención de viviendas –aún cuando la titularidad registral continúe en cabeza de la Comisión Municipal de la Vivienda-, sumado a la posibilidad de que la carencia de fondos en el consorcio pueda llegar a implicar el aumento de la contribución de los restantes copropietarios, permite concluir en que el crédito por expensas se encuentra incluido en la excepción prevista en el artículo 395 del Código Contencioso Administrativo y Tributario (conf. Esta Sala in re “consorcio de Propietarios Barrio Albarellos-Avda. Albarellos 3153 y Avda. Gral. Paz 5560 contra CMV (Giannatasio Jorge Antonio) sobre ejecución de expensas”, expediente EXP-3922/0, sentencia del 25 de abril de 2003).

La Comisión Municipal de la Vivienda no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes –como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los artículo 399 y 400 del Código Contencioso Administrativo y Tributario- cuando, como ocurre en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de las obligaciones que posee como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal.
En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso- a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble en su caso.

Si la propia demandada reconoce que las boletas por cobro de Alumbrado, Barrido y Limpieza eran dirigidas a nombre del consorcio y no al titular de la unidad funcional correspondiente y, sin embargo, ningún trámite efectuó ante la Dirección General de Rentas a efectos de subsanar la supuesta deficiencia, la no articulación en tiempo oportuno de las defensas sólo conduce a tener por válidos los dichos y pretensión de la actora, que se sustentan en la boleta de deuda. Asimismo, cabe a la demandada –en caso de corresponder- repetir contra la que informa como propietaria de la unidad funcional cuyo cobro por ABL se persigue.

La categorización como de “Sin Relevante Efecto” para las “Viviendas Colectivas” conforme el Anexo VI, del Decreto Reglamentario N° 1352/02, podría resultar, tal vez, razonable para el caso de tratarse de –a modo de ejemplo– un edificio de propiedad horizontal destinado a vivienda multifamiliar, con el debido cumplimiento de toda la legislación aplicable, también protectora del medio ambiente.
Sin embargo, no parece viable, prima facie y sin otra mención que la inclusión en la grilla del decreto reglamentario indicado, considerar que un complejo de un total de 9 edificios y 1231 viviendas se encuadren en ese ítem, sin perjuicio de que luego de los estudios pertinentes pueda determinarse que efectivamente se encuadra bajo esa categorización (sin relevante efecto). Máxime, cuando el artículo 13 de la Ley N° 123 y modificatorias, incluye algunos supuestos que la autoridad de aplicación, en principio, debería considerar.

En materia de cobro de expensas, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa prevista en el reglamento no podrá superar el veinticuatro por ciento (24%) anual, en la medida que el reglamento no fije una menor (conf. fallo de esta Sala en la causa “Consorcio de propietarios edificio 86 (ex 76) Nudo 2 Barrio Soldati contra Comisión Municipal de la Vivienda” del 8 de agosto de 2001).

Este fuero es incompetente para conocer en una acción meramente declarativa que se interpone con motivo de la Ley Nº 13.512, cuya finalidad es la de regular las relaciones entre los copropietarios u ocupantes de las unidades funcionales que componen el inmueble, en función de las particularidades propias del derecho real de propiedad horizontal.
La competencia del fuero civil relativa a situaciones que surgen del régimen instituido por la Ley Nº 13.512 y sus complementarias viene dada por las disposiciones organizacionales del Decreto-Ley 1.285/58, estableciendo el artículo 43 -en la redacción impresa por el artículo 1º de la Ley Nº 24.290- que los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil de la Capital Federal “conocerán en todas las cuestiones regidas por las leyes civiles cuyo conocimiento no haya sido expresamente atribuido a los jueces de otro fuero”, conferimiento del que prescinde el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, toda vez que su artículo 5º inciso 13 asigna la competencia al juez civil del lugar en que se encuentre emplazada la unidad funcional de que se trate “cuando se ejercite la acción por cobro de expensas comunes de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal o cualquier otra acción derivada de la aplicación de ese régimen”, afirmación que despeja toda duda acerca de la aptitud excluyente de conocimiento que cabe a los Magistrados de aquel fuero en la materia.

En el caso, la pretensión de declaración de certeza mediante una acción meramente declarativa respecto de si se encuentra o no prescripta la acción tendiente a reparar cuestiones surgidas del régimen de propiedad horizontal (Ley Nº 13.512) -que puede coronar en la imposición de una sanción por incumplimiento de normas de orden público inscriptas en el “reglamento de copropiedad”-, todo ello en el marco de un proceso civil, escapa de los presupuestos legalmente estatuidos para la viabilidad de la acción incoada -artículo 277 del Código Contencioso Administrativo y Tributario-, y por tal razón es que la resolución obrante del a quo no puede sostenerse como acto jurisdiccional válido en tanto aparece como la conclusión de un proceso sustanciado ante órganos y autoridades claramente incompetentes para expedirse sobre el thema decidendum.

Para determinar el contenido de la disposición del Reglamento de Copropiedad que fija como interés moratorio, el de “los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza” y dado que existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes.
Por otra parte, si bien podría cuestionarse cuáles de las entidades de plaza son las que se deben considerar para ponderar el monto interés a fijarse, considero que no resulta necesario ingresar en este tipo de disquisición, toda vez que el Banco Central de la República Argentina determina mensualmente el promedio de la tasa de interés que ofrecen los bancos legalmente reconocidos como integrantes del sistema bancario del país.
De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por tal institución, en la medida que no exceda el 24% anual, límite que la parte actora ha consentido. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro.

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si este no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Si el Reglamento de Copropiedad contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza, se advierte que, en principio, tal estipulación no contrariaría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que el artículo transcripto ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. (Del voto en disidencia del Dr. Esteban Centanaro)

En el caso, no corresponde hacer lugar al cobro retroactivo de diferencias en el impuesto de Alumbrado Barrido y Limpieza si la causa de la nueva valuación del predio es una “subdivisión en propiedad horizontal”, y no la adecuación del empadronamiento. Ello, porque la circunstancia de que el título ejecutivo establezca como causa del revalúo la “subdivisión en propiedad horizontal”, no significa que la recategorización del bien no se deba a un error de hecho en el que incurrió la Administración por no considerar oportunamente la adhesión del inmueble al régimen de propiedad horizontal.
En efecto, la contradicción existente entre la causa que dio origen al reclamo retroactivo –error de hecho, por un lado, y subdivisión en propiedad horizontal, por el otro- permite sostener que no se encuentra acreditado el dolo o culpa del contribuyente que habilita el cobro retroactivo de los tributos y, a su vez, declarar la inhabilidad de título ejecutivo.

En el caso, debe admitirse la excepción de inhabilidad de título opuesta toda vez que es indebida la deuda que se motiva en la subdivisión en propiedad horizontal, toda vez que, conforme lo dispuesto por el artículo 174 de la Ordenanza Fiscal t.o. 1997 –y disposiciones análogas posteriores- establece que “La división de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13.512 de propiedad horizontal no da lugar a la rectificación de la valuación fiscal vigente, siempre que la mensura que la origina no arroje diferencias con los datos empadronados”.
De las constancias de autos no surge que se hayan efectuado modificaciones que motiven una diferencia entre los datos empadronados y la situación edilicia del inmueble.

En el caso, la medida solicitada por la parte actora –anotación de litis– es una medida cautelar específica, que resulta procedente cuando la pretensión deducida puede tener como consecuencia la modificación de la inscripción registral de un determinado bien (doctr. art. 211, CCAyT). Su función consiste en dar a conocer la existencia del proceso a los terceros —en particular, los potenciales adquirentes—, para evitar, como consecuencia de la anotación y dada la publicidad registral, que aquéllos puedan invocar su condición de adquirentes de buena fe sobre la base del desconocimiento del litigio. Se trata de una medida de seguridad que no produce los efectos del embargo ni de la inhibición y no afecta la disponibilidad del bien, cuyo único propósito es la publicidad de la contienda (Colombo, Carlos J. - Kiper, Claudio M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado, La Ley, Buenos Aires, 2006, t. II, p. 768 y ss.).
Lo expuesto permite apreciar que asiste la razón al señor magistrado de primer grado en cuanto afirmó que en la especie no se hallan reunidos los presupuestos de procedencia de la medida cautelar de anotación de litis a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida. Ello así, pues el eventual progreso de la pretensión no podría tener como consecuencia inmediata una modificación de la inscripción registral del inmueble.

En el caso, si bien no corresponde hacer lugar a la medida cautelar específica, como lo es la anotación de litis, a fin de que la causa tome estado público, de manera tal que los terceros interesados puedan conocer la situación del inmueble, por el cual el actor inició una acción tendiente a la demolición de construcciones realizadas en determinadas unidades funcionales que -según el mismo- superan de acuerdo al Reglamento de Copropiedad,la superficie permitida; en cambio, sí se permiten considerar reunidos en medida suficiente los extremos que confieren verosimilitud al otorgamiento de una tutela cautelar genérica, tendiente a garantizar los efectos del proceso, con sustento en las previsiones de los artículos 177, 184 y concordantes, del Código Contencioso Administrativo y Tributario.
La anotación registral de la existencia y objeto de este juicio es susceptible de cumplir eficazmente el propósito enunciado, sin producir ningún perjuicio y preservando los derechos de las partes y de los eventuales terceros interesados. En efecto, la medida protege el derecho de la actora al garantizar la publicidad de la acción y la oponibilidad del pronunciamiento definitivo frente a los eventuales adquirentes de las unidades funcionales en cuestión. En cuanto a la codemandada, la anotación no afecta la libre disponibilidad de las unidades y, por lo tanto, podría inclusive enajenarlas. Finalmente, en lo que se refiere a los terceros, les permite conocer la existencia de estas actuaciones y, en consecuencia, las eventuales modificaciones constructivas que, por hipótesis, podrían realizarse en el supuesto de resultar procedente la pretensión.

En el caso, corresponde confirmar la resolución dictada por el Sr. Juez aquo, en cuanto hizo lugar a una acción meramente declarativa, declarando que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede cobrar la deuda por el tributo de alumbrado, barrido y limpieza respecto a la ampliación detectada en una azotea de un edificio, atento a que corresponde a una superficie común, por lo que no puede endilgársele responsabilidad exclusivamente a los actores, cuando correspondería la obligación de su abono al Consorcio de Copropietarios del edificio y no a los propietarios de determinada unidad funcional, como pretende la Administración. Caso contrario, se estaría poniendo a los accionantes en una situación de inseguridad respecto de una obligación común, que en caso de tener cabida, haría que los actores debieran movilizar el ordenamiento jurisdiccional a los efectos de llevar a cabo la repetición de las sumas abonadas.

En el caso, corresponde revocar la resolución de primera instancia en cuanto dispone la clausura preventiva, recaída en el salón de usos múltiples ubicado en un edificio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal de esta Ciudad, en los términos del artículo 29 de la Ley de Procedimiento Contravencional y, en consecuencia, levantar dicha clausura, toda vez que de las presentes actuaciones no se advierte referencia alguna o acreditación de la vulneración concreta de los bienes tutelados (salud o seguridad pública) por el artículo “ut supra” mencionado.
En efecto, los datos incorporados al presente no son suficientes para acreditar de modo fehaciente la vulneración de la salud de las vecinas denunciantes, en cuanto no se vislumbra un perjuicio que, de continuarse la actividad en el salón de usos múltiples, que ya fuera acotada en horario y extensión por la medida cautelar dictada por la justicia civil, torne ilusorio el derecho que se intenta hacer valer en el proceso y que deberá -en su caso- ser reconocido en la sentencia.
La medida cautelar dictada en sede civil, aún vigente, ha limitado la posibilidad de utilizar el salón de usos múltiples a un horario especial reducido y, por lo tanto, la medida solicitada en las presentes actuaciones resultaría una extensión a la medida restrictiva sin justificación suficiente.

Las expensas constituyen, para el consorcio de copropietarios, la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto el pago íntegro y puntual de aquéllas es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, 1973, tº 2, p. 174).
Lo expuesto permite advertir que la modalidad de cumplimiento de la prestación comprometida se vincula íntimamente con la subsistencia misma del consorcio acreedor; circunstancia que autoriza su inclusión en la categoría de los créditos alimentarios (esta Sala, in re “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio-Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ Ejecución de Expensas”, resolución del 10 de noviembre de 2002, entre muchos otros precedentes).

Si en el reglamento de Copropiedad se encuentra pactado un interés moratorio, y si éste no contraría la moral y las buenas costumbres, debe aplicarse aquél.
Es del caso señalar que en otro precedente esta Sala ha expresado, en relación con una previsión del reglamento de copropiedad en materia de interés, que “es claro que el reglamento contiene una directiva a fin de establecer el monto del interés a computar: uno similar al que establecen los depósitos a plazo fijo en las instituciones de plaza. En este orden de ideas, se advierte que, en principio, tal estipulación no contraría la moral ni las buenas costumbres. Nótese que se ha tomado como pauta objetiva a fin de fijar el monto del interés una práctica aceptada socialmente. De tal modo, sólo resta determinar el contenido de tal disposición. Tal tarea interpretativa consiste en verificar cuál es la tasa vencida aplicada por el Banco de la Nación Argentina, en sus operaciones de descuentos a 30 días. Si bien existen distintas modalidades de colocación en este tipo de inversiones, que dependen del lapso en el que se mantengan depositados los fondos (semanal, mensual, anual o aquél que se convenga con la entidad financiera), es dable sostener que el parámetro a considerar es aquél que se establece para las operaciones mensuales. En efecto, nótese que nos encontramos frente a un crédito por expensas comunes, cuya especial característica –entre otras- es que, justamente, éstas se liquidan mes a mes. De lo expuesto, resulta válido concluir que la tasa de interés a fijar en estos actuados es aquélla informada por el Banco Nación, en la medida que no exceda el 24% anual. Por lo demás son numerosos los antecedentes jurisprudenciales que fijan aquél tope máximo” (in re “Consorcio de Propietarios Bo. Copello Torre 7 (ex 8) c/ GCBA s/ ejecución de expensas”, Expte. Nº EXP 9741/0, sentencia del 30/11/2004).

El Decreto Nº 2805/90 regula el procedimiento que deberá seguir la Administración cuando un particular gestione el registro de obras materializadas sin permiso en unidades sujetas al régimen de la Ley Nº 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), y los requisitos que deberán exigirse en tal circunstancia.
El inciso “c” del artículo 1º de dicha reglamentación establece que “cuando se ocupen áreas comunes de edificio, se exigirá en todos los casos la acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el artículo 7º de la Ley Nº 13.512”.
En el caso, la actora acompañó la escritura pública del dominio del inmueble de la que surge que el patio en el que se encuentran ubicados los equipos de refrigeración cuestionados se trata de un sector de “propiedad exclusiva” de la Unidad Funcional que loca la actora.
De lo expuesto, se desprende que no son de aplicación las disposiciones del Decreto Nº 2805/90 al sub lite.

En el caso, corresponde admitir parcialmente la apelación deducida contra la resolución del Juez a quo que rechazó la acción de amparo deducida contra la Resolución Nº 2355/DGR/07 que establece un régimen de anticipos de recaudación del impuesto sobre los ingresos brutos adecuado al Sistema de Recaudación y Control de Acreditaciones Bancarias “Sircreb” por considerarlo confiscatorio y sin fundamento legal ni constitucional, y en consecuencia, ordenar que la demandada sólo retenga anticipos de ingresos brutos mediante dicho sistema sobre aquéllos importes que respondan a honorarios de la actora.
En efecto, en el caso no se cuestiona el sistema de recaudación en sí mismo sino la forma en que se implementó respecto de una determinada actividad (administración de consorcios). No se atacó por ilegítimo el mecanismo de percepción directa de las cuentas bancarias para el caso de los ingresos brutos, sino la falta de discriminación entre los importes que en la cuenta de los administradores de consorcio son depositados en concepto de honorarios (sobre los que corresponde efectuar la retención) y aquéllos que pertenecen a las expensas que los consorcistas abonan mensualmente que, como tales, no son parte de la base imponible del tributo a pagar por el administrador del consorcio.

Las expensas comunes constituyen un crédito de naturaleza alimentaria. Ello así, toda vez que aquéllas constituyen, para el consorcio de copropietarios, la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, el pago íntegro de aquéllas es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio (Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Buenos Aires, 1973, tº 2, p. 174). Las expensas se erigen, pues, en una obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción por el ente consorcial resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de afectarse aquella obligación “...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema” (Papaño, Kiper, Dillon, Cause, Derechos Reales, Depalma, Buenos Aires, 1993, Tº II, p. 69, E).

En el caso, la imputada –consorcio de propietarios de una galería comercial- al recurrir la sentencia que la condena, alega que no puede serle imputada la infracción de tener sillas y mesas obstruyendo los medios de circulación y salidas, atento a la falta de legitimación pasiva (en los términos del artículo 43 inciso e de la Ley 1217) En efecto, la imputada no es dueña o guardiana de las mesas y sillas colocadas en las partes comunes, sino que lo es cada comercio actuante en el lugar es propietario de ellas.
Asimismo, plantea que se violó el principio de congruencia, y en consecuencia el derecho de defensa, pues el consorcio fue juzgado por obstaculizar los medios de circulación y las salidas en los espacios comunes, y, luego, en la sentencia fue condenado por haber permitido que ello sucediera.
Ahora bien, el artículo 4 de la Ley Nº 451 establece - entre otras cuestiones- que es suficiente para imputar responsabilidad por falta cualquier presupuesto que sea fuente de obligación de restituir o reparar. Dicha obligación surge del derecho civil común.
Así, en materia de faltas, a diferencia del derecho penal y contravencional, cabe la imputación en el carácter de sujetos activos de faltas a las personas jurídicas o de existencia ideal, estableciéndose claramente el concepto de responsabilidad objetiva en la materia.
El artículo 2 de la Ley Nº 13512 (Ley de Propiedad Horizontal) establece que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Por otro lado, el artículo 11 de dicha normativa establece que el representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase.
Así no cabe duda que legalmente el consorcio debe velar por la seguridad de las partes comunes del edificio o establecimiento que nuclear, por lo que no puede desligarse de la responsabilidad pretendiendo ser ajeno a la cuestión, ni pretender supeditar su responsabilidad a la efectiva vinculación al proceso de aquéllos que considera que realizaron materialmente la infracción

El puntual cumplimiento de las obligaciones que surgen de la convivencia en la propiedad horizontal es fundamental para el buen funcionamiento del consorcio.
De allí entonces que ningún copropietario se pueda liberar de contribuir -proporcionalmente al valor de su unidad- a la satisfacción de tales gastos.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial),

El Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad no regula lo relativo al juicio de ejecución de expensas, tal como sí lo hace el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Atento a la falta de regulación en la materia debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley Nº 24.588, continúan vigentes en el ámbito local las leyes y ordenanzas que regían hasta el momento del dictado de la Constitución, mientras no sean derogadas o modificadas por las autoridades nacionales o locales.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

La Ley Nº 13.512 no había previsto el procedimiento ejecutivo para la sustanciación del juicio por cobro de expensas, pero resultaba tan evidente su necesidad práctica, que los tribunales comenzaron a admitirlo, no obstante que ninguna disposición legal lo autorizaba, cuando el reglamento de copropiedad preveía esa vía ejecutiva para el cobro de la obligación.
Partiendo de la base de que el legislador de la Ciudad, al sancionar el Código Contencioso Administrativo y Tributario, omitió regular lo relativo a la ejecución de expensas, mantiene su vigencia lo previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, atento a que no ha sido derogado o modificado por legislación local específica.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

En la apelación de los intereses cuando se trata del crédito por expensas comunes, las pautas a las que deben sujetarse las deudas quedan gobernadas por el reglamento de copropiedad, o en su defecto, por lo que disponga el consorcio. Empero, ello no significa que éstas no puedan ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público (art. 953 del Código C.ivil)
En la materia, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa máxima adecuada para cumplir la función pretendida es el 24%, la cual resulta aplicable si el reglamento no fija una tasa menor.

La Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, lamentable vacío que, en el caso de no ser expresamente cubierto por las leyes procesales, da lugar a que el cobro deba tramitar por juicio ordinario, lo cual resultaba obviamente inconveniente, teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio. Cierta doctrina y jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento, pudiendo el mismo reglamento prever la composición del pertinente título ejecutivo y, en defecto de esa previsión, sirviendo como tal el certificado de deuda emitido por el administrador y las actas de las asambleas en las que se hubiera aprobado el gasto.
Esta jurisprudencia, cada vez más firme, fue finalmente convalidada por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuyo artículo 524 dispuso que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.(Dr. Esteban Centanaro, en disidencia parcial)

El reglamento de copropiedad es una forma instrumental configurada por una estructura legal y jurídica. Esto quiere decir que contiene en su redacción las condiciones de su existencia (arts. 1º, 2º y 9 de la Ley Nº 13.512) o cláusulas constitutivas, las cuales responden a los requisitos prescriptos por el artículo 3 del Decreto Nº 18.734, y las cláusulas reglamentarias. Y estas cláusulas son de cumplimiento necesario para quien pretenda incorporar un inmueble al régimen de la Ley Nº 13.512 ya que el mencionado reglamento tiene como base el plano que la ley prescribe y debe responder a la estructura y edificación del inmueble. Estas cláusulas no son estrictamente de naturaleza contractual, sino de cumplimiento requerido para la división del inmueble en propiedad horizontal (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

El reglamento de copropiedad es un estatuto que fija los derechos y obligaciones de los titulares de las unidades de propiedad horizontal, determinándose así los límites que recíprocamente se imponen los copropietarios para la buena convivencia en el edificio.
Así, el derecho de dominio de cada consorcista está sujeto a numerosas restricciones y limitaciones normadas no sólo en el texto de la Ley Nº 13.512 y de su decreto reglamentario, sino también en el reglamento de copropiedad, restricciones estas que resultan de ineludible cumplimiento para armonizar los múltiples intereses contrapuestos de los consorcistas entre sí y sin cuyo acatamiento y respeto por parte de los adquirentes -originales o sucesivos- de las unidades, la vida del consorcio resultaría definitivamente imposible (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

Dado que la Ley Nº 13.512 no determinó el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, daría lugar a que el cobro debiera tramitar por juicio ordinario, lo que resultaría inconveniente teniendo en cuenta que la percepción de las expensas es indispensable para el desenvolvimiento de la vida del consorcio, la doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solución para esta dificultad admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en el reglamento.
Si fue la propia deudora, quien redactó e impuso las cláusulas que hacen aplicable al caso la vía ejecutiva para el cobro de expensas, no sería jurídicamente valioso admitir, ante la ausencia en el Código Contencioso Administrativo y Tributario de una regulación sobre esta materia, la improcedencia de esa vía, pretendiendo sustraer a aquélla de las estipulaciones que incluyera en el reglamento.
El reglamento de copropiedad es ley de las partes integrantes del consorcio, al que éstas deben ajustarse en el cumplimiento de sus obligaciones y ejercicio de sus derechos.
Tratándose en el caso de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, es decir el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

El reglamento de copropiedad tiene particularidades que lo distinguen de la clásica figura contractual fundamentalmente porque puede ser modificado por un sistema de mayorías que, en principio, es de dos tercios.
En todo caso podría tal vez admitirse que nos hallamos ante una especie de contrato por adhesión, en el que la autonomía de la voluntad ha sido fuertemente limitada.
En el caso de autos, donde una de las partes suscribe el total de las cláusulas del reglamento de copropiedad, nos encontramos ante una oferta que sólo cobra virtualidad contractual al momento de ser aceptada por los sucesivos adquirentes de las unidades funcionales (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

La postura sostenida por el Gobierno de la Ciudad ante estos estrados -al pretender, con fundamento en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, que el administrador no se encuentra legitimado- deviene claramente contraria a sus propios actos. En consecuencia, el planteo examinado no puede ser admitido por este Tribunal.
Conforme lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley Nº 13.512, a los fines del cobro de los impuestos, tasas y contribuciones, las valuaciones deben practicarse en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes; pauta legal que en la especie no ha sido cabalmente observada.
En efecto, el acto cuestionado se refirió a la totalidad del edificio y no, en particular, a las unidades funcionales que componen en consorcio conforme a la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, el sujeto legitimado es el conjunto de los copropietarios o su representante legal, es decir, el administrador del consorcio (Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, artículo 9 inciso a).
En el informe obrante en el expediente, se señaló que la valuación del inmueble se determina por partida matriz, en tanto que las correspondientes a cada unidad se obtienen por aplicación de un porcentual fiscal fijado a tal efecto sobre el total. Por ello se consideró inconveniente la tramitación separada de las actuaciones referidas a cada partida individual, pues podría dar lugar a decisiones contradictorias. Debe tenerse en cuenta, además, que la participación del administrador fue admitida en sede administrativa, resolviéndose el planteo por él efectuado -de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 11 de la Ley Nº 13.512- y, a su vez, se le notificó la disposición haciéndole saber que resultaba recurrible. Ello conlleva el reconocimiento de un derecho subjetivo o un interés legítimo pues, en los términos del artículo 2 del Reglamento de Procedimiento Administrativo Municipal -aprobado por la Ordenanza Nº 33.264-, la existencia de un derecho subjetivo o un interés legítimo constituye el presupuesto para la intervención en sede administrativa de una persona como parte interesada. Por su parte, en el ámbito del proceso contencioso administrativo local rige el artículo 6 del Código Contencioso Administrativo y Tributario que, en su primer párrafo, legitima activamente a todo aquel que invoque una afectación, lesión o desconocimiento de derechos o intereses tutelados por el ordenamiento jurídico.

Tratándose en el caso de la ejecución del crédito por expensas, de un procedimiento contractualmente pactado, la legislación aplicable es la que se hallaba en vigor al momento de labrarse el reglamento de copropiedad, por lo que lo es el texto del Código Procesal vigente, sin las reformas posteriores (cabe citar la Ley Nº 24.760 que modificara el texto del inciso 5 del artículo 523). Pero atento a que los cambios realizados al texto no alteran las reglas específicamente aplicables al caso, y no habiendo al respecto agravio alguno de las partes, atento al principio que impide la declaración de la nulidad por la nulidad misma, el procedimiento seguido por la anterior sentenciante no merece reparos. (Del voto del Dr. Esteban Centanaro en disidencia parcial de fundamentos).

En materia de cobro de expensas, dada la particular naturaleza de la obligación, en la que el incumplimiento de uno de los copropietarios recae sobre los restantes y perjudica la economía del consorcio en general, cabe admitir una tasa de interés mayor que la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para constreñir a los propietarios al pago puntual de su obligación y tiende a evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio. En este orden de ideas, la tasa prevista en el reglamento no podrá superar el veinticuatro por ciento (24%) anual, en la medida que el reglamento no fije una menor (conf. fallo de esta Sala en la causa “Consorcio de propietarios edificio 86 (ex 76) Nudo 2 Barrio Soldati contra Comisión Municipal de la Vivienda” del 8 de agosto de 2001).

Las expensas constituyen para el consorcio de propietarios la fuente de ingresos de los cuales debe disponer para afrontar las obligaciones derivadas de la atención de las necesidades de la comunidad consorcial. Por lo tanto, su pago íntegro y puntual es un presupuesto indispensable para el normal desenvolvimiento del consorcio y, más aún, el incumplimiento generalizado puede poner en riesgo su subsistencia.
Además, el pago de las expensas se erige en obligación primordial de los copropietarios, toda vez que su percepción –por el consorcio– resulta esencial para el cumplimiento de sus fines y, en consecuencia, en caso de no observarse aquella obligación “...se introduce un factor de desequilibrio que perjudica a todo el sistema” (confr. Sala I, “Consorcio de Propietarios Edificio 27 Bº Gral. Savio – Lugano c/ Comisión Municipal de la Vivienda s/ ejecución de expensas”, 08 de noviembre de 2002).

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no puede pretender hacer valer potestades exorbitantes —como el régimen de ejecución de sentencias contempladas en los arts. 399 y 400 del CCAyT— cuando, en el caso, ha sido traída a este juicio en virtud del incumplimiento de sus obligaciones como propietario de una unidad funcional de un edificio de propiedad horizontal. En tales circunstancias, lo que debe prevalecer es la letra del reglamento de copropiedad y, por lo tanto, debe quedar sometida –al igual que cualquier copropietario moroso– a sufrir el embargo y potencial subasta del inmueble, en su caso.

A efectos de determinar las mayorías necesarias para aprobar la ejecución de una obra en el régimen de Propiedad Horizontal, es necesario distinguir entre obras nuevas e innovaciones. Dentro del primer tipo se encuadran todos aquellos trabajos que afectan las partes comunes del edificio por la simple construcción, modificación o alteración que en ellas se realiza, mientras que el segundo implica, además, un mejor aprovechamiento, mayor renta, un mejor uso y goce de esas partes que redunda en beneficio de todos los copropietarios o de la mayoría de ellos. El artículo 7 de la Ley Nº 13.512 –que exige la autorización de todos los propietarios- se refiere al primer tipo de obras, mientras que las innovaciones quedan abarcadas por su artículo 8, siendo suficiente contar con la conformidad de la mayoría simple de los consorcistas para proceder a su realización.

En el caso, la supresión de la puerta de servicio de una unidad del edificio constituye una obra nueva, lo que enmarcaría la cuestión en los términos del artículo 7 de la Ley Nº 13.512 y exige para su realización la conformidad de la totalidad de los copropietarios.
Así las cosas, no se advierte que el acto administrativo atacado –en tanto exigió el cumplimiento de tal recaudo para autorizar la obra- presente ilegalidad o arbitrariedad manifiestas, lo que habrá de conducir a la desestimación de la presente acción.

Si bien el artículo 7 de la Ley Nº 13.512 exige para la realización de obras nuevas, la conformidad de todos los propietarios, el juzgador puede en determinadas hipótesis, autorizar la realización de la obra, toda vez que tal facultad debe, en su caso, ser ejercida por el juez competente en el marco del procedimiento de convocatoria a asamblea judicial previsto por el artículo 10 de la Ley Nº 13.512.
Siendo necesaria la conformidad de todos los copropietarios, los eventuales inconvenientes que pudieran derivarse de la imposibilidad de lograr la conformidad del 100% de los propietarios para la realización de la obra, deberán ventilarse por la vía y forma correspondiente (artículo 10 de la Ley Nº 13.512). De allí que pretender otorgar en esta sede autorización para prescindir, en el caso, de las mayorías necesarias, sin acudir al procedimiento legalmente previsto al efecto, no sólo excede el marco de las pretensiones planteadas en estos autos, sino que implica un avance sobre la competencia de otros magistrados y una violación del derecho de defensa de los consorcistas afectados, que no son parte en la presente causa y no han tenido la posibilidad de ser oídos con anterioridad al dictado de la resolución recurrida.

En el caso, el Reglamento de Copropiedad y Administración ha previsto expresamente la vía ejecutiva para el cobro de las expensas comunes, con lo cual la aplicación de las normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación atinentes a la ejecución de expensas se revela, en la especie, la mejor forma de respetar las disposiciones del citado Reglamento, que atento su naturaleza contractual forma para las partes una regla a la que deben sujetarse como a la ley misma (artículo 1197, Código Civil). Tanto es así que con anterioridad a la sanción del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación la jurisprudencia admitió en forma pacífica la procedencia de la vía ejecutiva para el cobro de expensas cuando ésta había sido pactada en el Reglamento.
Cabe recordar, adicionalmente, que el carácter indispensable que reviste la oportuna percepción de las expensas en el régimen de propiedad horizontal ha sido puesto de relieve por numerosa jurisprudencia.

En el caso, tal como se desprende del reglamento de copropiedad, “el propietario moroso podrá ser demandado por vía ejecutiva”.
Ello no importa desconocer que -siempre que se respeten los derechos subjetivos perfeccionados a su amparo- los reglamentos son derogables para el futuro. Nadie tiene un derecho al mantenimiento de una situación legal o reglamentaria determinada, por lo que, tal vez, pudiera admitirse que una norma posterior modificara lo previsto en el reglamento.

Si al reglamento de copropiedad y administración, se le asigna carácter normativo, estaría sujeto a las nuevas leyes supletorias (que derogan a las anteriores), las que -en cambio- no son aplicables a los contratos que están en curso de ejecución cuando son sancionadas. Ello, por cuanto el último párrafo del artículo 3 del Código Civil sigue la tesis según la cual las leyes supletorias no deben aplicarse a los contratos en curso de ejecución, porque la voluntad de las partes, libremente expresada en el contenido de los actos jurídicos, abarca no solamente lo que ellas manifestaran en forma expresa, sino también el derecho que rige el acto en el momento de su celebración. (Del voto en disidencia parcial de fundamentos del Dr. Esteban Centanaro).

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la ejecutante, rechazando la excepción de prescripción por los períodos comprendidos desde julio de 1997 hasta febrero de 1998 respecto del cobro de expensas adeudadas al consorcio.
De la documentación agregada a la causa surge que la parte actora efectuó un reclamo en sede administrativa por los períodos mencionados con antelación. En efecto, si bien el reclamo no consta en autos, en la pieza indicada la Administración se refirió expresamente a él, circunstancia que permite tener por acreditada su existencia. Así las cosas y, toda vez que este pedido no tuvo resolución ni tampoco se declaró la caducidad del procedimiento, no cabe mas que concluir , que dicha presentación suspendió la prescripción por los períodos comprendidos desde julio de 1997 hasta febrero de 1998, y que dicha suspensión aún permanece vigente, es decir, que el curso del plazo no se reanudó.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia dictada por el Sr. Juez aquo, en cuanto hizo lugar a la acción meramente declarativa interpuesta y en consecuencia, resolvió que asiste a la actora el derecho a obtener la escrituración de las unidades adjudicadas por la Comisión Municipal de la Vivienda, por no resultar aplicable la suspensión dispuesta en la Resolución Nº 768/02.
Ello así, atento a que la resolución mencionada se refiere a irregularidades no imputables a la actora, como son casos de fallas constructivas o relativas a porcetajes de participación de cooperativas en el precio final de unidades funcionales.
En consecuencia, admitir una suspensión de la escrituración "sine die" en esos términos(el acta de tenencia precaria fue suscripta hace ya más de ocho años) supondría imponer a la actora las consecuencias de irregularidades que no le son imputables.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
Asimismo, el artículo 4.1.3.3. del Código de Planeamiento Urbano local establece que las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacios urbanos o patios auxiliares no podrán cubrirse con elementos fijos, permitiéndose solamente plegables.
Por su parte la resolución 239/SPYMA/97 -posteriormente sustituida por su similar 483/04-, prevé la forma de regularizar las obras ejecutada en contravención, estableciendo en su artículo 4 que “… en todos los casos en que los inmuebles alcanzados por las tramitaciones precedentemente referidas se hallen afectadas al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), corresponderá aplicar las prescripciones del Decreto 2805/90 (…)”. El precitado decreto 2805/90 establece el procedimiento que debe seguirse para la registración de planos de aquellas obras que hayan sido ejecutadas sin permiso en inmuebles sujetos a la Ley 13.512, estableciendo en su artículo 1 inc c) que “Cuando se ocupen áreas comunes del edificio, se exigirá en todos los casos las acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el Artículo 7 de la Ley Nº 13.512.”
Por su parte, el artículo 6.3.1.2. del Código de Edificación en su inciso b) faculta al Gobierno de la Ciudad a disponer disposiciones cuando se vulneren las normas de aplicación vigentes afectando la seguridad, la salubridad o la estética edilicia o su avance sobre derechos y bienes jurídicos de condóminos.
En suma, el aludido avance sobre las normas vigentes y la vulneración de derechos y bienes jurídicos de condóminos sobre un bien de propiedad común aunque de uso exclusivo aparece palmario cuando de las actas de asamblea no surge el requerido acuerdo de todos los copropietarios previsto por el artículo 7 de la Ley Nº13.512 para realizar las reformas requeridas sobre espacios comunes y en tanto la denuncia sobre las irregularidades constructivas fue formulada justamente por un copropietario.

En el caso, corresponde revocar la sentencia de grado y confirmar el acto administrativo por el cual se intima a la actora a demoler las construcciones efectuadas en el contrafrente y patio de aire y luz de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional.
En efecto,la Ley Nacional N° 13512 de Propiedad Horizontal, establece un régimen de copropiedad sobre todas las cosas comunes del edificio entre las que se encuentran patios y jardines- conforme artículo 2 y 3-. Prevé los límites constructivos sobre los edificios, disponiendo que para toda obra nueva será necesaria la autorización de todos los copropietarios (cfr. art. 7).
En consecuencia, más allá de que la obras puedan o no afectar la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, lo cierto es que afectaron los derechos de los copropietarios de las áreas comunes que nunca avalaron las obras de ampliación, motivo por el cual, la demolición ordenada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del acto cuestionado, luego de las intimaciones, cumplido el debido proceso y -máxime- el tiempo transcurrido sin haberse acreditado su trámite de regularización, resulta legítima.

Las viviendas de propiedad horizontal en las que, lo común es que exista un déficit de insonorización entre las unidades funcionales, las personas no tienen porqué regular su ámbito de intimidad al solo efecto de conformar a los vecinos que por sus hábitos deseen convivir en un ambiente de absoluto y total silencio y pueden hacer los ruidos que demanda una vida normal en los horarios en que ellos lo consideren, en la medida que estos ruidos no sean de la intensidad o reiteración que repudia la norma (Del voto en disidencia de la Dra. Paz).

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de primera instancia, en cuanto se declaró incompetente para entender en la causa y ordenó su devolución al Juzgado civil para que reasumiera su competencia.
Ahora bien, este Tribunal entiende que la competencia para tramitar la pretensión que aquí se persigue corresponde al Fuero Nacional Civil. Es que la sustancia de lo que corresponde dirimir en el caso es materia de derecho civil y en principio no involucra de modo principal al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Por lo tanto, es dicho fuero el que debe conocer en estos actuados.
Al respecto, es menester poner de relieve que lo que finalmente la actora pretende a través de esta acción es lograr la venia judicial supletoria respecto de ciertos copropietarios del inmueble donde habita a los efectos de poder cumplir con lo que le requiere el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, lo cual consiste en regularizar la situación de su unidad funcional que "…presenta diferencias respecto del plano original".
En consecuencia, para resolver el asunto, en principio, pareciera que sería necesario analizar la situación registral del inmueble y la de los copropietarios frente al régimen previsto en el Ley N° 13.512. Asimismo, se encontrarían en juego aspectos vinculados con lo que importa la situación de los actores y los restantes titulares de las unidades funcionales en relación con el derecho de dominio de particulares. De modo que para dar una solución al caso deberían evaluarse las repercusiones que dichas circunstancias pudieran tener en la pretensión de los demandantes.
Por último, cabe subrayar que en nada modifica el criterio adoptado precedentemente el hecho de que se solicite una medida cautelar contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Ello es así en la medida de que se trata de una medida instrumental tendiente a que no se altere la situación actual del inmueble de los actores hasta tanto se resuelva lo relativo a la venia pretendida. Y lo cierto es que, incluso por vía de principio, lo accesorio debe seguir a lo principal.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de pruebas de cargo efectuado por a Defensa.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran ingresado al inmueble ni que, en caso de que lo hubieran hecho, no contaran con el consentimiento de algún habitante del edificio.
Ello así, es razonable la reconstrucción de lo sucedido realizada por la Judicante, pues conforme surge de las constancias del debate, la testigo describió de manera concordante el tramo del suceso que ella observó, consistente en la presencia de personas extrañas al edificio en horas de la madrugada, que eran hombres vestidos de blanco a los que no podría reconocer, pues no les vio los rostros. Indicó que no se encontraron rastros de fuerza en las cosas en el edificio y, cuando en el debate se le exhibieron las llaves secuestradas, señaló que una de éstas era similar a la del edificio en el momento del hecho.
Sumado a ello, se desprende la declaración del Oficial preventor que fue convocado al lugar a raíz de la denuncia de la testigo señalada precedentemente, declaró que al llegar vio salir de la entrada del inmueble a tres personas vestidas con ropa clara que se dirigían a dos vehículos estacionados, en los que los esperaban otros tres hombres más. En la requisa de los automóviles se secuestró una barreta, un destornillador, celulares y llaves similares a las del edificio en el que se cometió el ilícito.
Por tanto, la prueba producida durante el debate ha sido suficiente para tener por acreditados los hechos por los que los imputados fueron condenados.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de pruebas de cargo efectuado por a Defensa.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran salido desde adentro del inmueble en cuestión, sino que se los vio salir de la entrada del mismo.
Así las cosas, dicho agravio no logra generar una duda razonable en la hipótesis acusatoria. Tal como se observa en las fotografías, la puerta del edificio está retirada unos metros hacia dentro, de manera que desde la vereda o desde la calle sólo se puede ver la puerta si uno se ubica directamente enfrente de ella, pero no si se está a unos metros, es decir, no se puede observar en diagonal, desde el lugar en que se hallaba el Oficial preventor, tal como él mismo lo destacó en su declaración.
A su vez, ni siquiera la Defensa ha presentado una hipótesis que contestara a la versión acusatoria. Y esto de ningún modo implica una inversión de la carga de la prueba, pues ésta ya ha sido presentada por la Fiscalía y resulta concluyente. Si en un edificio de viviendas se hallan tres hombres espiando por la mirilla de un departamento desocupado en horas de la madrugada y, a raíz de la denuncia de una vecina, se detiene a tres hombres que coinciden con la descripción de la denunciante -además de que en el edificio no se encuentra a ningún otro extraño-, que se están retirando del lugar, que no tienen ninguna vinculación con el inmueble y nadie puede explicar qué estaban haciendo allí, parece obcecado insistir en que no se los vio “atravesar la puerta”, sino que se los vio salir del edificio. Esto sólo sería relevante en el supuesto de que no se contara con ninguna denuncia previa.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso rechazar el planteo de insuficiencia de prueba de cargo efectuado por la Defensa.
En efecto, la Defensa considera que es un punto esencial de la acusación y la condena, la prueba de que la llave secuestrada era la del inmueble en el que se produjo el ilícito. Sostienen que la misma tendría que haber sido examinada por un perito con control de la recurrente, para determinar si correspondía o no al edificio en cuestión.
Así las cosas, consideramos que no se trata de una prueba esencial, pues en un caso como el presente no existe una sola persona con derecho de exclusión del inmueble, sino que hay varias. Desde luego que uno puede invitar a su casa a quien desee, sin que los vecinos del edificio de propiedad horizontal tengan un derecho de exclusión de los espacios comunes. Pero el derecho de exclusión deja de ser competencia de uno solo de los consorcistas cuando tres personas entran en horas de la madrugada a los espacios comunes del edificio para espiar por la mirilla de un departamento que se encuentra desalojado en razón de que sus ocupantes se mudan y venden todos los objetos de valor. Quienes ingresan bajo esas circunstancias saben que lo hacen en contra del derecho de exclusión de los consorcistas, más allá de que hayan obtenido una llave con el acuerdo de uno de los consorcistas, o con engaño o simplemente tocando el timbre del portero eléctrico hasta que alguien les abra la puerta, pues bajo estas últimas condiciones el consentimiento dado para el ingreso al edificio ha sido viciado por engaño, de manera que el ingreso se produjo en contra de la voluntad de quienes tenían derecho de exclusión.
Por lo tanto, aun en caso de hacer lugar al reclamo de la Defensa y considerar que no se ha probado que la llave reconocida por los testigos fuera del edificio y hubiese sido obtenida de manera ilícita, esto no genera una duda razonable en la hipótesis acusatoria, probada en el juicio, de que los tres imputados ingresaron al edificio en contra de la voluntad de quienes tenían derecho de excluirlos.

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado y, en consecuencia, absolver a los imputados en orden al delito de violación de domicilio.
En efecto, la Defensa se agravia por considerar que el ingreso al "hall" y a los pasillos de uso común de un edificio de propiedad horizontal no sería típico de violación de domicilio (art. 150 CP).
Así las cosas, se les atribuyó a los imputados el haber haber ingresado al edificio en horas de la madrugada, ocasión en la que la ocupante de uno de los departamentos, tras escuchar sonar el portero eléctrico miró por la mirilla y advirtió la presencia de dos de ellos en el pasillo, uno de los cuales miraba por el orificio de la cerradura de una finca deshabitada.
Ello así, el bien jurídico protegido en el caso es la libertad, y su especial faz en donde la protección se enfoca, la intimidad. Así surge la cuestión sobre el grado de afectación de esa esfera íntima o si dicha afectación, en el caso, siquiera existió.
En consecuencia, surge en forma clara que la conducta desplegada por los encartados no tuvo como resultado la invasión de ámbito alguno que pueda ostentar -al menos, en principio- el calificativo de domicilio particular de alguno de los condóminos del inmueble.
Por tanto, la intromisión incurrida en el pasillo (espacio común) de uno de los pisos no puede entenderse contenida dentro de la previsión legal.
Parte de la Jurisprudencia tiene dicho que: "el hall, el pasillo y escaleras no pueden considerarse involucrados en el recinto de reserva, propio de la que es sujeto de resguardo penal en el delito de violación de domicilio, ya que por otra parte están librados al uso común de personas indeterminadas" (CCC, Sala Va, autos “González, R.”, rta. 29/7/1988). (Del voto en disidencia del Dr. Delgado)

En el caso, corresponde revocar la resolución de grado y, en consecuencia, absolver a los imputados en orden al delito de violación de domicilio.
En efecto, la Defensa sostiene que no se ha demostrado que los acusados hubieran ingresado al inmueble ni que, en caso de que lo hubieran hecho, no contaran con el consentimiento de algún habitante del edificio.
Así las cosas, se desprende de la causa la denuncia de que un grupo de personas ajenas al edificio, vestidas con ropas claras, estaban espiando por la mirilla de un departamento en horas de la madrugada.
Ello así, la denunciante no declaró en la audiencia de debate, haber informado en su llamado al teléfono 911 cuáles eran las ropas que vestían las personas que se encontraban en el pasillo de su piso. Tampoco fue llevada a reconocer la ropa con la que fueron encontrados los aquí imputados, ni la de los demás que habían sido detenidos.
Asimismo, en ningún momento explica la "A-quo" cómo concluye que los detenidos eran los hombres vestidos con ropa clara, además, se advierte en una de las fotografías, que uno de los imputados vestía una remera negra con dibujos y no clara. No se explica esta contradicción con la descripción anterior (“ropa clara”). (Del voto en disidencia del Dr. Delgado)

En el caso, corresponde rechazar el agravio relativo a la falta de pruebas con relación al daño imputado al encartado y confirmar la sentencia apelada.
En efecto, el defensor manifiesta que no se ha probado que existiera "animus nocendi", ni se ha demostrado el perjuicio que requiere la figura, no declaró en el sumario nadie del consorcio a los efectos de justipreciar el perjuicio, ni tampoco para que dijera si eso no correspondía a un hecho anterior, esto es, no se sabe si antes de la detención del imputado estaba o no ese proyectil incrustado a la pared. No se hizo una pericia a ese respecto ni se citó a testigo alguno en tal sentido.
Teniendo en cuenta que el delito de daño puede recaer sobre una cosa inmueble , y considerando que precisamente la conducta que se le imputa al condenado consiste en haber dañado la pared ubicada entre las unidades funcionales “C” y “D” del piso séptimo del domicilio en cuestión, es preciso analizar en qué consistió el accionar dañoso y si efectivamente dicho muro es total o parcialmente ajeno a la propiedad del imputado.
Atento las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal N° 13.512, la pared que divide los departamentos mencionados constituye una parte de uso común del edificio, que –ante la falta de pruebas respecto a la titularidad del imputado de la unidad funcional en la cual residía al momento de los hechos– resulta, cuanto menos, parcialmente ajena en tanto pertenecería además a otras personas.
La inspección ocular concretada en el lugar da cuenta del orificio que presentaba la pared, habiendo sido ilustrado ello con vistas fotográficas anexadas al informe.
Esto representa un daño, por cuanto ha generado un perjuicio patrimonial concreto: amén de no encontrarse cuantificado, lo cierto es que deberá ser reparado generando un gasto económico extraordinario.
Ello así, el cuadro probatorio reunido en el debate permite tener por acreditado que el imputado efectuó un disparo de manera intencional a una de las paredes del hall del piso en que habita, con conocimiento de la ajenidad de la cosa, es decir que no se encontraba dentro de la esfera íntima que lo protege en el interior de su unidad funcional, y con la voluntad requerida por el aspecto subjetivo del tipo penal: esto es, en pleno uso de sus facultades.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia que condenó al infractor.
En efecto, el recurrente entiende que se ha incurrido en un vicio al encuadrar la actividad de “hotel” desarrollada en la finca cuestionada.
Así indica que de las declaraciones testimoniales surgen que los moradores viven en su domicilio desde hace largos años probando así el "corpus" del domicilio. También han expresado que tienen en ese lugar el asiento de sus afectos y de su vida civil y que tienen pensado continuar viviendo allí acreditando el “animus”, que poseen mascotas, que pueden desarrollar sin restricción alguna su vida social y que consideran el inmueble "su casa".
La queja puede ser ceñida a la presunta arbitrariedad en la valoración probatoria y, en consecuencia, a un erróneo encuadre legal.
Se examinará si el quejoso logró desvirtuar las acusaciones, a través de medios y acreditaciones idóneas al efecto de generar una convicción contraria a la plasmada en los documentos imputativos.
Si bien el enjuiciado afirmó que el inmueble de autos “se trata de una vivienda multifamiliar en la que vivo con mi familia y donde se alquilan habitaciones en el marco de la ley de locaciones urbanas 23.091 siendo la relación emergente una relación privada de locador locatario”, la norma aludida prevé que las locaciones urbanas, sus modificaciones o prórrogas, deben formalizarse por escrito (artículo 1°).
Si bien conforme el Código Civil esta contratación reviste carácter no formal, campeando el principio de libertad de formas, no sólo el enjuiciado no acompañó contratos escritos, sino que el inmueble no está subdividido, ni afectado al régimen de la Ley N° 13.512, no se acreditó que posea servicios individuales, ni que se abonen expensas; todas estas características usuales de la pretendida relación contractual.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia que condenó al infractor.
En efecto, el recurrente entiende que se ha incurrido en un vicio al encuadrar la actividad de “hotel” desarrollada en la finca cuestionada.
En ese escenario cobra relevancia la prueba testimonial, correspondiendo
señalar que los testigos discreparon acerca de la calidad en que habitan el inmueble de autos. En cambio, fueron contestes en señalar que hace largos años que habitan
en el inmueble y que allí tienen constituido su domicilio permanente.
Sin embargo, habida cuenta que el inmueble posee un total de cuarenta y
dos (42) habitaciones, el testimonio de sólo cuatro (4) personas –dos (2) de las
cuales poseen vínculo de parentesco por afinidad con el enjuiciado- no resulta
idóneo para acreditar que los demás ocupantes también tienen allí su domicilio
permanente, ni para desvirtuar el destino del resto del establecimiento.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia que condenó al infractor.
En efecto, el recurrente entiende que se ha incurrido en un vicio al encuadrar la actividad de “hotel” desarrollada en la finca cuestionada.
El artículo 6.1.3 del Código de Habilitaciones y Verificaciones prevé que el hotel puede ocupar todo o parte de un inmueble.
Si bien el presunto infractor acompañó nómina suscripta por treinta y siete (37) personas dejando constancia que su domicilio permanente resulta ser el del inmueble en cuestión, se trata de manifestaciones extrajudiciales que no logran suscitar certeza, toda vez que los dicentes no fueron ofrecidos en calidad de testigos; máxime que la prueba documental acompañada se refiere a sólo 4 de los firmantes, no habiéndose adjuntado constancia de
respaldo respecto de los treinta y tres (33) restantes.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia que declaró válido el acuerdo de mediación al que se arribara en autos.
En efecto, habiéndose calificado el hecho trasuntado en este caso por la Sra. Fiscal como un delito contra la propiedad, y que la titularidad del objeto dañado corresponde al edificio donde reside la denunciante y no a ésta, no habiéndose evidenciado hasta el momento circunstancia que permita traslucir una calificación diferente, el acuerdo es perfectamente válido, en cuanto se celebró entre el imputado por el hecho, y el ofendido por el mismo, conforme lo requiere el artículo 204 inciso 2° del Código Procesal Penal.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia que declaró válido el acuerdo de mediación al que se arribara en autos.
En efecto, se ha formalizado la investigación con el objeto de determinar la materialidad del hecho calificado como el delito de daño (art. 183 del CP) y la responsabilidad que por él podría caberle al encartado.
El daño es un delito contra la propiedad, resultando damnificado únicamente el consorcio de propietarios , cuyo vidrio de la puerta de acceso habría roto el imputado.
Ello así, toda vez que no surge del decreto de determinación de los hechos, como tampoco del requerimiento de juicio que la damnificada resulte ser la denunciante, como pretende la Fiscalía, , el temperamento adoptado por la Magistrada, propiciando la salida alternativa del conflicto entre los reales protagonistas del litigio, ha sido adecuado.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto hizo lugar a la demanda promovida por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y, en consecuencia, ordenó el allanamiento del inmueble, a fin de proceder con la demolición dispuesta por la Administración.
En efecto, debemos advertir que la recurrente intenta resistir el allanamiento del inmueble de su propiedad y la posterior demolición de las obras allí ejecutadas, atacando el acto administrativo que sustenta jurídicamente la pretensión objeto de esta litis.
En ese sentido, el Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires contempla, entre otras cuestiones, la potestad de fiscalización por parte de los organismos locales respecto de obras en construcción, con el objeto de verificar el fiel cumplimiento de las normas e imponer, eventualmente, penalidades ante la constatación de infracciones (arts. 2.2.3.2 y 2.2.5.2).
En este contexto, resulta sencillo advertir que la Administración - concretamente la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro-, obró en cumplimiento de sus deberes legales. En efecto, al constatar la existencia de obras realizadas en espacios de uso común (pulmón de manzana), sin el permiso correspondiente y en clara contravención a las normas que rigen la materia, instó el procedimiento administrativo pertinente e intimó a la recurrente a regularizar la situación del inmueble objeto de autos.
En el caso que nos ocupa, la actividad desplegada por la Administración encuadra dentro de las previsiones legales citadas. Es decir, la Administración local en ejercicio de su potestad sancionadora se encuentra facultada, ante la verificación de una contravención, a determinar la sanción que estime corresponde conforme a la normativa vigente que rige la materia. Así, debe señalarse que, en principio, la orden de demolición de las obras responde al efectivo ejercicio de su potestad que detenta por imperativo legal.
Por otra parte, cabe advertir que la recurrente no ha aportado elementos que permitan, aunque más no sea presumir, que la construcción no invade espacios de uso común (pulmón de manzana). Por el contrario, de la prueba producida y de los propios dichos de la demandada, es posible determinar la existencia de obras realizadas en dicha área.
En función de las normas citadas y de los argumentos esbozados, corresponde concluir que las potestades administrativas aquí analizadas, encuadra dentro de las facultades que detenta la Administración como ente rector tendiente a armonizar el interés individual con el interés colectivo.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que rechazó el planteo de atipicidad de la conducta investigada calificada como violación de domicilio.
En efecto, aún para el caso de de acreditarse que la puerta de ingreso al edificio “se encontraba abierta”, lo cierto es que esa circunstancia tampoco descartaría "per se" la tipicidad de la conducta pues, aun encontrándose abierta la puerta, el titular del bien jurídico bien puede manifestar su oposición al ingreso.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que rechazó el planteo de atipicidad.
En efecto, aún para el caso de de acreditarse que la puerta de ingreso al edificio “se encontraba abierta”, lo cierto es que esa circunstancia tampoco descartaría "per se" la tipicidad de la conducta pues, aun encontrándose abierta la puerta, el titular del bien jurídico bien puede manifestar su oposición al ingreso.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que rechazó el planteo de nulidad del procedimiento llevado a cabo en autos.
La Defensa afirma que, a los efectos de constatar la violación de una clausura administrativa impuesta, personal policial ingresó al domicilio del encausado sin contar con una orden judicial y sin el consentimiento del mismo.
Sin embargo, el ingreso del personal policial al complejo de viviendas fue consentido expresamente por vecinos, en su carácter de copropietarios del inmueble y de las partes comunes; fue en esas circunstancias que se constató la violación de clausura por el que se imputa en autos al encausado.
Ello así, no existió vulneración alguna al debido proceso ni a los derechos constitucionales del presunto contraventor.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso no hacer lugar a la excepción de manifiesto defecto en la pretensión por atipicidad.
En efecto, la Defensa refiere que las supuestas pintadas no constituyen la comisión delictiva prevista en el artículo 183 del Código Penal, pues surge de manera patente que pintar una pared –más aún de propia pertenencia- no genera ningún tipo de daño.
Al respecto, cabe señalar que la fachada de la construcción pertenece a un inmueble de propiedad horizontal o condominio, por lo tanto, está sujeto a las normas de propiedad horizontal. Así, el artículo 5° de la Ley N° 13.512 refiere que “está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto”, por lo que el fundamento de que el daño se habría realizado en una pared de su propia pertenencia y que por lo tanto resultaría atípico, carece de asidero.
Ahora bien, en cuanto a si la realización de pintadas pueden subsumirse en el delito de daño, cabe expresar que debe ser determinada en cada caso, en atención al tipo de pintura o elemento utilizado para efectuar la pintada y a la superficie sobre la cual recae la acción.
En autos, y tal como se desprende de la vista fotográfica, la pintada ocuparía una parte importante de la fachada de la propiedad, sin embargo no obra en las actuaciones informe alguno que especifique las características de la aquella ni el material con el que fue realizado, lo que dificulta determinar hasta el momento si aquella es de fácil remoción.
Siendo así, resulta una cuestión de hecho y prueba determinar si la pared puede ser reintegrada fácilmente o no a su estado anterior, por lo que no se vislumbra, por el momento, la inexistencia del delito a la luz de lo previsto por el artículo 183 del Código Penal.

En el caso, corresponde confirmar el pronunciamiento de grado, en cuanto declaró abstracta la cuestión planteada en la acción de amparo respecto al pedido de suspensión de toda obra sin su correspondiente permiso.
En efecto, la apelante no alcanzó a rebatir una de las premisas básicas de la sentencia impugnada: que, al momento de resolver, existían actuaciones administrativas en trámite; en cuyo marco se había intimado al Consorcio de Propietarios del inmueble en cuestión a acreditar el correcto estado de conservación de los balcones del edificio.
En el curso de dichos procedimientos, se realizaron varias inspecciones y se labraron actas de intimación y de comprobación, que llevaron al dictado de la disposición en la que se intimó al Consorcio de mención a regularizar la situación de la finca señalada, bajo apercibimiento de aplicar multas, ejecutar los trabajos por la Administración y a su costa, o demoler las obras irregulares, conforme a lo establecido por los artículos 6.3.1.2 y 2.2.5.2 del Código de Edificación. Por último, se dictó otra resolución, del 19 de junio del actual -publicada en el BOCBA 5155 del 26 de junio de 2017-, que dispuso la demolición de las obras ejecutadas sin permiso en el inmueble, que modifican la fachada, en contravención al artículo 2.1.1.1 del Código de Edificación, consistentes en cambios de barandas en los balcones de determinadas unidades funcionales.
La reseña precedente permite afirmar que se encuentra cumplido el objeto de la demanda, por cuya causa la cuestión resulta abstracta y corresponde confirmar la sentencia de grado que así lo declaró.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto rechazó la demanda promovida por el actor contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la finalidad de impugnar los actos administrativos mediante los cuales se lo intimó y se le impuso una multa por una obra ejecutada y terminada en infracción al Código de Edificación.
En efecto, las constancias incorporadas a la causa permiten inferir que, en su oportunidad, el propietario que ejecutó y terminó la obra omitió presentar la documentación necesaria a los fines de obtener la certificación, permiso y/o autorización pertinente a los efectos de conocer las particulares restricciones al dominio que pudieran afectar a la construcción, teniendo en cuenta que tal modificación -cerramiento de un patio con destino dormitorio-, a pesar de no haber transformado el estado parcelario, alteró los porcentuales de edificación en lo que respecta a la superficie cubierta, debiéndose asentar tal circunstancia tanto en el plano como en el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
En este contexto, una vez constatada la irregularidad, procedía interpelar al propietario para que adecúe su situación y, la comprobada falta de corrección de las contravenciones observadas al vencimiento del plazo estipulado para ello, constituye motivo suficiente para justificar el accionar estatal en los términos consumados en las actas cuya impugnación se persigue en autos.
Por lo tanto, la falta de presentación de los respectivos planos y demás documentación requerida de conformidad con las disposiciones vigentes hace responsable al eventual propietario por su incumplimiento, pues constituyen documentos imprescindibles ya que toda transformación y/o ampliación que altere el proyecto originario requiere de la respectiva modificación planimétrica y reglamentaria, sin que sea posible suplir tal imposición normativa.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto condenó a los demandados a pagarle al actor el monto indemnizatorio que se determine en la etapa de ejecución de sentencia, por haber ejecutado ampliaciones en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, en infracción al Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
En efecto, considero necesario que, al momento de ejecutar la presente sentencia, se efectúe una tasación de la unidad funcional del actor previo a la ejecución del acto administrativo que debe dictar el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para resolver las anomalías constructivas, y otra una vez ejecutado, para poder obtener el valor de la indemnización correspondiente.
Una vez realizada dicha operación podrá obtenerse el valor de la indemnización, el que no superará el máximo del porcentaje fijado por la pericia obrante en autos (30%) que fue consentido por la parte actora.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado respecto a que las constancias probatorias existentes en la causa resultan insuficientes a fin de cuantificar el menoscabo patrimonial padecido por la actora, en virtud de las irregularidades constructivas existentes en el inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, en el cual es propietaria de una unidad funcional.
En efecto, el perito designado en autos, al ser consultado sobre el valor actual del inmueble de la parte actora, determinó la desvalorizaron de la propiedad en porcentajes y señaló “que no establece valores dinerarios habida cuenta que los precios de plaza en estos momentos son muy fluctuantes por motivos de público conocimiento”. Así las cosas, aun cuando el peritaje mencionado da cuenta de que el valor del inmueble del actor, frente a los avances de las reformas clandestinas efectuadas por su vecino, se desvalorizó entre un veinte y un treinta por ciento, lo cierto es que aquél no permite convertir esos porcentajes en un importe dinerario que represente la desventaja patrimonial que sufrió el accionante.
Esta Sala ha dicho que, según el criterio fijado por el Tribunal Superior de Justicia, puede resultar válido diferir para la etapa de ejecución la realización de cálculos pautados en la sentencia, cuando como en autos, se encuentren identificados los rubros y las constancias de las que surgiría la efectiva existencia de los importes comprometidos para, con ello, dejar suficientemente definida la integración de la compensación reclamada (en los autos “Consorcio Trébol SA c/ GCBA s/ cobro de pesos”, expte. Nº33909/0, sentencia del 31/3/14 y sus citas, “Gagliano Armando José y otros c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)”, expte. Nº28460, sentencia del 9/5/16, “Covimet S.A. c/ GCBA s/ impugnación actos administrativos”, expte. Nº8333, sentencia del 17/11/16).
Bajo el lineamiento expuesto, el perito designado en la causa deberá determinar el importe a favor de la parte actora por el rubro bajo análisis. En esa tarea, habrá de contemplarse el valor de mercado del inmueble de la parte actora omitiendo computar la incidencia de las obras irregulares construidas por su vecino, ponderando la totalidad de las características del inmueble (ubicación, antigüedad, superficie, metros construidos, materiales empleados, así como su normal desgaste por el transcurso del tiempo, etc.), empleando como referencia el valor de plaza de propiedades semejantes.
Luego, una vez obtenida la suma antes descripta, corresponderá que el "a quo" cuantifique el resarcimiento a favor de la parte actora, con el límite del porcentaje de desvalorización fijado en el peritaje rendido en estos obrados, toda vez que aquel fue consentido por la parte accionante.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Pues bien, cualquiera fuera la valoración en torno al criterio adoptado por la Magistrada de grado acerca de la suficiencia de la manifestación efectuada por la actora en relación con la condición de administradora voluntaria, y la consecuencia que ello traía aparejada, lo cierto es que el demandado no ofreció prueba para acreditar el extremo invocado al fundar su defensa de inhabilidad de título, la que, básicamente, se asentó en el hecho de que quien firmó el título ejecutivo no había acreditado estar habilitada para hacerlo.
Nótese que recién en su memorial es que el demandado arguye que la “… accionante no acreditó su condición de propietaria…”, cuando por regla habría debido hacerlo al momento de plantear las excepciones con las que ejerció su derecho de defensa y ofrecer los medios probatorios con los que acreditar los hechos en los que sustentase su postura.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Ahora bien, el demandado, para desvirtuar la validez del título ejecutivo, pretende hacer valer una presunta inconsistencia en relación con la conducta que postula deben seguir los administradores para ejercer como tales, obviando que la interpretación legal que propicia menoscabaría los derechos de los consorcistas que la norma busca proteger.
Ello es así habida cuenta de que la falta de pago de las expensas, que es lo que al cabo resiste con su defensa, impacta directamente en la posibilidad de que el consorcio atienda las necesidades primarias de la comunidad consorcial.

En el caso, corresponde confirmar la sentencia de grado, en cuanto mandó llevar adelante la ejecución por expensas comunes contra el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires -IVC-.
Conforme surge de las constancias de la causa, la parte demandada, al momento de plantear su defensa, se limitó a considerar que la administradora del consorcio no había acreditado estar inscripta en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, tal y como se dispone en la Ley N° 941.
Ante esa circunstancia, y en virtud de lo requerido, el consorcio actor aclaró que la Administradora resulta propietaria del mismo edificio que administra y ejerce sus funciones ‘ad honorem’.
Ahora bien, cabe subrayar que el demandado no realizó actividad procesal tendiente a fundar y probar la inexistencia de la deuda que negó de modo genérico y por imperativo procesal.
A ello podría sumarse que los propietarios no “… pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente” (art. 2049 CCCN). Pues bien, esta era la vía para articular una defensa que habilitara a considerar la inexistencia o pago de la deuda, lo cual, como se dijo, no ocurrió.

En el caso, corresponde confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a la administradora de consorcios, por infracción al artículo 9°, inciso g) de la Ley N° 941, por considerar que aquélla, había omitido denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires “la existencia en el Edificio de numerosas y variadas obras que en forma absolutamente irregular (…) realizaron diversos propietarios”.
En efecto, la administradora sancionada tuvo conocimiento de que en diversos pisos del edificio se estaban efectuando nuevas obras, las cuales no habían sido denunciadas por los propietarios de esas unidades y, más aún, fueron individualizadas como irregulares por los inspectores del Gobierno de la Ciudad.
A fin de cumplir con la obligación legal prevista en la ley mencionada, la Administración debió, frente a los sendos pedidos de explicaciones percibidos, requerir a los propietarios que llevaron a cabo aquellas reformas si contaban con el permiso o aviso de obra pertinente; curso de acción no verificado en autos.
Ello así, encontrándose acreditado que las construcciones en juego infringieron la normativa aplicable, corresponde concluir que la administradora incumplió con la obligación legal de efectuar la denuncia correspondiente al Gobierno local, a fin de que ejerza el poder de policía que le compete.

En el caso, corresponde confirmar la multa impuesta por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a la administradora de consorcios, por infracción al artículo 9°, inciso g) de la Ley N° 941, por considerar que aquélla, había omitido denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires “la existencia en el Edificio de numerosas y variadas obras que en forma absolutamente irregular (…) realizaron diversos propietarios”.
En efecto, la administradora sancionada tuvo conocimiento de que en diversos pisos del edificio se estaban efectuando nuevas obras, las cuales no habían sido denunciadas por los propietarios de esas unidades y, más aún, fueron individualizadas como irregulares por los inspectores del Gobierno de la Ciudad.
Ello así, de los dichos de la administradora referentes a que agentes del Gobierno de la Ciudad le habrían informado que no era necesario efectuar la denuncia en cuanto ya había sido formulada previamente por un propietario -al margen de que esa circunstancia no se halla probada en autos-, en nada permite modificar lo aquí decidido en la medida en que, desde la fecha en la que le fue comunicada la existencia de obras hasta el día en que el propietario habría informado las irregularidades al Gobierno de la Ciudad -fecha desconocida, aunque es posible presumir que aconteció con posterioridad a la carta documento remitida a la Administración- la recurrente no adoptó ninguna medida tendiente a cumplir con la carga impuesta en la Ley N° 941.
Asimismo, la infracción imputada reviste carácter formal por lo que, conforme el esquema normativo vigente, la mera verificación del incumplimiento que la norma tipifica es suficiente para dar por configurada la conducta antijurídica y, consecuentemente, ella también basta para aplicar la sanción con independencia del resultado que la omisión arroje (cf. arts. 15 y 16 de la ley Nº 941 y, "mutatis mutandi", esta Sala en los autos “Dobilia S.A. c/ GCBA s/ Otras demandas contra la autoridad administrativa”, expte. Nº36067/0, sentencia del 29/08/14).

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto dispuso no hacer lugar a la excepción de manifiesto defecto en la pretensión por atipicidad.
La Defensa sostiene que no estaría configurado en autos el delito de daño, en tanto el objeto dañado pertenecía a la encartada, por lo que no se habría constatado el elemento normativo del tipo, esto es, la ajenidad total o parcial de la cosa.
Al respecto, y contrario a lo entendido por el apelante, el objeto dañado (ventiluz) es compartido por el denunciante y la encausada, por cuanto se halla ubicado entre la unidad de la imputada y el techo de la finca perteneciente a los denunciantes, por lo tanto, no es de dominio exclusivo de una de las partes.
En este sentido, y tratándose de un espacio común respecto de un inmueble que se halla sujeto al régimen de propiedad horizontal, cabe afirmar que el extremo normativo se halla configurado y por ende el comportamiento es susceptible de ser subsumido en el tipo penal de daño.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que no hizo lugar al planteo de atipicidad de la conducta investigada la cual ha sido encuadrada en el delito de violación de domicilio.
La Defensa postuló que el imputado, al momento del hecho, no ingresó al domicilio de la víctima ya que los espacios comunes del edificio no se hallan comprendidos en el concepto de domicilio al que alude el tipo penal.
Ahora bien, conforme surge de las constancias en autos, la denunciante habita en un departamento cuyo edificio tiene un portero eléctrico y una puerta de entrada cerrada que impide el acceso a personas ajenas al lugar y expresa adecuadamente la voluntad de los co-propietarios de no permitir el ingreso de tales individuos al inmueble (y lo hace, naturalmente, de manera más eficaz que la colocación de un letrero que manifieste verbalmente esa intención).
No caben dudas acerca de que en las dependencias comunes, que abarcan tanto el "hall" y pasillos, como también -por ejemplo- un salón de usos múltiples, el jardín o la piscina, se preserva un ámbito de privacidad, libre de la intromisión de terceros, a favor de los moradores de cada una de las unidades funcionales, del mismo modo en que ello se garantiza al titular de cualquier otra vivienda, sin que esto implique realizar una interpretación extensiva ––ni mucho menos analógica–– de la ley penal.
En el supuesto bajo estudio, la denunciante le solicitó al encausado que se retirara del lugar y pese a ello, el imputado no solamente ingresó por la fuerza a los espacios comunes del edificio ––tras romper el portero eléctrico y la puerta de ingreso––, sino que también se acercó al departamento de la denunciante ––contra la expresa voluntad de la víctima–– y rompió el vidrio de la puerta de entrada.
Ello así, mal puede sostenerse que surja de forma palmaria y evidente la inexistencia de una conducta que configure el tipo penal analizado, será el contradictorio el estadio procesal oportuno para dilucidar todas las cuestiones relativas a circunstancias de hecho y prueba.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que condenó al encausado como autor del delito de daño.
En efecto, la Juez de grado rechazó el planteo de supuesta falta de un damnificado.
La falta de declaración en juicio de los propietarios de la cosa no niega su existencia y que este punto fue probado con los testimonios del encargado del edificio y su ayudante que indicaron para quienes trabajan y que el daño fue reparado por la administración del consorcio.

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado que tuvo a la encausada por desistida de la solicitud de juzgamiento.
La Defensa de la presunta infractora planteó la nulidad de la notificación de la resolución que la ponía en conocimiento de la radicación de la causa y se la citaba a presentarse bajo apercibimiento de tenerla por desistida de la solicitud de juzgamiento efectuada en sede administrativa.
La parte sostuvo que el oficial notificador no se dirigió al piso donde se encontraba la oficina de la sociedad, sino que intentó entregar la cédula de notificación al personal de seguridad del edificio y ante su negativa procedió a fijar la pieza en la puerta del inmueble.
Sin embargo, de la cédula se advierte que se constituyó en el domicilio de la firma y registró que fue atendida por un empleado del mostrador de planta baja del edificio, el cual no acreditó identidad. Asimismo, dejó asentado que la persona que la atendió le indicó que la persona a ser notificada no se domiciliaba allí por lo que procedió a fijar cédula al inmueble por no poder acceder a la unidad funcional y por haberse negado la persona entrevistada a recibir la notificación.
De esta manera, no se advierte que asista razón a la impugnante en sus argumentos ya que la notificadora actuó conforme lo dispone el artículo 124 del Código Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad fijando cédula en el domicilio consignado.
El proceso judicial no puede supeditarse a la forma en la cual los particulares organicen la recepción de las notificaciones que se les dirijan, ya que podría derivarse en el absurdo de nulificar un acto meramente porque una persona se resista a recibir una cédula.

En el caso, corresponde hacer lugar a la excepción de atipicidad formulada por la Defensa.
En efecto, no es típica del delito de violación de clausura la conducta de quien continúa una actividad cuya interdicción no le ha sido comunicada.
La notificación obrante en autos, dirigida al “Sr. Propietario” y en la puerta de vidrio de un edificio en propiedad horizontal de más de diez pisos no permite considerar válidamente notificado al propietario del departamento ubicado en su primer piso “B”, a quien se dirigía la interdicción. (Del voto en disidencia del Dr. Sergio Delgado).

En el caso, corresponde confirmar la resolución de grado en cuanto rechazó la excepción de manifiesto defecto en la pretensión por atipicidad.
Se imputa al encartado el haber intentado ingresar a un edificio, a la planta baja, donde se encontraban la denunciante y su pareja, y haber mantenido un forcejeo con éste hasta que lo lograron expulsar, conducta que fue calificada por el Fiscal como violación de domicilio en grado de tentativa (art. 150 CP).
La Defensa se agravia por entender que los espacios comunes no son domicilio en los términos del artículo 150 del Código Penal. Que no existía una manifestación de voluntad concreta de exclusión, y que sólo se habría cometido el delito si traspasaba el umbral del segundo piso, departamento G, que es el lugar de residencia de la víctima y su pareja.
Sin embargo, los copropietarios de un edificio de propiedad horizontal tienen derecho de exclusión de personas ajenas no autorizadas, por lo que los lugares comunes no son lugares de libre acceso público y no puede ingresar cualquiera en ellos, sino sólo los autorizados.
Así, se trata de lugares cerrados en los que, según los usos y costumbres se accede sobre la base de una autorización expresa o presunta y la existencia de puertas que cierran el acceso, es un modo que eligen los propietarios para hacer manifiesta su voluntad expresa o presunta de exclusión.
En el caso, además de contar el edificio con una puerta de ingreso a la que se accede mediante una llave, habría existido un forcejeo entre el imputado y la pareja actual de la denunciante, lo que resulta demostrativo de una voluntad contraria de permitir el acceso.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
La Defensa se agravió y sostuvo que de ningún modo se encuentra probada la pretendida turbación de la posesión y que no existía prueba alguna de que su asistido hubiera incurrido en esas conductas.
No obstante, corresponde indicar que la materialidad de los eventos ha quedado acreditada a partir de las pruebas producidas durante el debate, las que fueron valoradas, acertadamente, por la Magistrada de grado. En este sentido, se encuentra acreditado que a partir del 29 de agosto de 2018 el encausado restringió el uso de un espacio común del edificio (sala de máquinas también ubicada en la terraza del piso 11°) al haber sustituido el candado colocado en la reja ubicada en el piso 10° por uno del que sólo él
poseía las llaves.
Sobre el tipo penal previsto en el inciso 3°, del artículo 181, del Código Penal, se ha dicho que: “El delito de turbación de la posesión del artículo 181 inciso 3° del Código Penal protege al tenedor, poseedor y cuasi-poseedor de un inmueble, de actos materiales de terceros que, ejecutados con violencia sobre personas o cosas, o con amenazas, afecten el corpus posesorio. Esto es, restrinjan las facultades de uso y goce de su titular. Por cierto, siempre que de ese modo no se procure el despojo al que se refiere la figura del primer inciso de dicha disposición legal”
(Sent. nº 57 - “GARABANO, Efraín p.s.a. Usurpación por Turbación –Recurso de Casación-” – TSJ DE CORDOBA - Sala Penal - 28/06/2006).
A partir de lo expuesto, se advierte que la conducta atribuida al acusado, consistente en impedir el acceso a la terraza del edificio, en la que se encuentran las bombas de agua, los cableados de internet, etc, efectivamente configura el delito indicado.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
En primer lugar, cabe señalar respecto del delito de usurpación por despojo (art. 181, inc. 1°, CP) en supuestos específicos en los que, como en autos, el encargado de un edificio se mantiene en la ocupación de la vivienda que le fuera suministrada en
razón de la relación laboral, pese a que aquélla ha concluido, y a pesar de ser intimado a abandonarla, se ha dicho que: "Resuelto el contrato de trabajo, concluye para el encargado de casa de renta todo derecho a permanecer en la casa, precisamente cedido por esa causa y sin que exista derecho a retención y, por lo tanto, su negativa a abandonarla configura el delito de usurpación" (CNCRIM Y CORREC -, Fallo plenario, "Contarino, Mario", rta: 13/08/1964).
Resta indicar que puede suceder que, pese a no estar prevista una
causa de justificación en el ordenamiento jurídico, el autor de un hecho esté convencido, erróneamente, de que ello es así. En otras palabras, podría suceder que, pese a no existir un derecho de retención del inmueble, el autor creyese, equivocadamente, que sí.
Lo expuesto pareciera sugerido por lo manifestado por el acusado, quien en el marco del debate, afirmó: “…que no cobró un centavo y por eso se quedó y se mantiene en la vivienda porque cuando fue al sindicato le dijeron que no abandonara la portería hasta que no se lo indemnice”.
Pues bien, supuestos de estas características son analizados en la doctrina como errores de prohibición indirectos. En este sentido, se sostiene que: “Hay error de prohibición cuando el autor carece de la conciencia del ilícito… a pesar de conocer la situación de hecho que fundamenta el ilícito…” (STRATENWERTH, GÜNTER, Derecho Penal. Parte General. El hecho punible, Hammurabi, 4° edición, p. 299) y que: “La otra posibilidad básica es que el autor sí sepa que su comportamiento contraría la norma de conducta general, pero suponga (erróneamente) que concurre una causa de justificación que no existe en absoluto o con el alcance supuesto por él” (STRATENWERTH, GÜNTER, ob. citado, p. 301, el destacado es del original).
Sin embargo, lo cierto es que, en el caso, difícilmente pueda sostenerse la existencia de un error de prohibición (incluso evitable), pues surge de la prueba colectada que se intimó, mediante carta documento, al acusado para que desocupara el inmueble y, a su vez, existieron diversos intentos, a partir de la realización de mediaciones, a tales efectos, todos ellos infructuosos.
En efecto, cabe concluir que, el hecho de haberse mantenido en el inmueble obedeció a cuestiones de conveniencia, y no a que el imputado se creyese con derecho a ello.

En el caso, corresponde confirmar la resolcion de grado, en cuanto resolvió condenar al encausado a la pena de un año y dos meses de prisión de cumplimiento en suspenso con costas, por hallarlo autor penalmente responsable del delito de usurpación en concurso real con turbación de la posesión y costas (arts. 26, 29, inc. 3, 45, 55, 181, inc. 1° y 3° del CP, 343 y 345 del CPP), y disponer la restitución provisoria del inmueble.
Se le atribuye al encausado el suceso individualizado como “1)” encuadrado en el delito previsto por el artículo 181, inciso 1°, del Código Penal, y el hecho identificado como “2)” fue subsumido en la figura establecida por el artículo 181, inciso 3°, del Código Penal.
La Defensa se agravió y sostuvo que de ningún modo se encuentra probada la pretendida turbación de la posesión y que no existía prueba alguna de que su asistido hubiera incurrido en esas conductas.
Sin embargo, tal como entendió la Jueza de grado y mi colega preopinante, a diferencia de lo manifestado por la Defensa, las declaraciones brindadas por los testigos de cargo, sin bien no han sido presenciales, permiten tener por acreditados los hechos objeto de la condena, toda vez que resultaron contestes y coincidentes en torno a los acontecimientos objeto de aquella. Ello a su vez, encontró respaldo en la prueba documental aportada.
De esta manera, en sentido contrario a lo alegado por la defensa, resulta claro que el encausado era el único beneficiado con su conducta, toda vez que mantenía cercado el acceso a su vivienda respecto de terceras personas. Mientras tanto, los perjudicados eran los copropietarios, impedidos de acceder a las partes comunes y los servicios instalados en la terraza.
Por consiguiente, la conducta sometida a estudio encuentra su adecuación típica en la figura escogida, y consistió en haber cercenado o restringido las facultades de uso y goce de los copropietarios y de la administración del consorcio, respecto de las partes comunes del edificio (art. 2° de la Ley N° 13512 de propiedad horizontal). (Del voto por ampliación de fundamentos del Dr. Franza).

En el caso, corresponde hacer lugar al recurso directo interpuesto por la parte actora –administrador de consorcio- y, en consecuencia, revocar la resolución dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor –DGDyPC- que la sancionó con una multa por incumplimiento del artículo 9° inciso b) de la Ley N° 941.
Al actor se lo imputó por violación a sus obligaciones de conservación de las partes comunes del edificio que administra.
Ahora bien, las pruebas acompañadas por el actor, tanto documental como testimonial, me permiten afirmar que su actuar fue lo suficientemente diligente para mantener en condiciones de adecuada conservación la estructura edilicia del edificio que administra.
Cabe tener en cuenta que los términos “atender a la conservación de las partes comunes” jamás podría hacer referencia a un estado de absoluta ausencia de daños en las partes comunes de un edificio lo cual, a la luz de realidad, resultaría imposible sino al deber del administrador de llevar adelante medidas diligentes es decir, adecuadas en el tiempo y la forma para solucionar dichos perjuicios.
Asimismo, bien es sabido que en el marco del derecho real de propiedad horizontal, el administrador y la asamblea son dos elementos indispensables en la vida de la figura gravitacional del consorcio. El primero en calidad de representante legal, la segunda en calidad de órgano deliberativo (cf. arts. 2058, 2065 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación). Es en este marco que la asamblea de propietarios aprueba la gestión en calidad de rendición de cuentas por parte del administrador, situación que se dio en el marco de este proceso y de manera unánime.
Por último, el acto sancionador hizo mérito de las fotografías acompañadas por la denunciante al expediente administrativo el 8 de marzo de 2019 para sostener que a esa fecha los daños e incumplimientos persistían. De las constancias de autos, no surge que de dichas fotografías se haya dado traslado al aquí actor (como hubiera correspondido hacer a la luz del art. 60 LPACABA) de manera tal que, frente a la eventual violación de su derecho de defensa, no puede tenérselas por presentadas.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y en consecuencia modificar la resolución apelada ordenando al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que se constituya en el inmueble objeto de autos y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación, y si se lleva a cabo en legal forma, todo ello con las máquinas y el taller en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos aquí indicados, se quiere se solicite la asistencia de la fuerza pública.
La presente acción de amparo se inició por varios copropietarios del edificio donde funciona un taller textil; indicaron que, conforme el artículo 6 del reglamento de copropiedad, todos los departamentos serían destinados para vivienda por lo que la habilitación otorgada a su vecino sería nula.
Los recurrentes se agravian al considerar que el obrar arbitrario y contrario a derecho de la Administración se puso de manifiesto al no hacer debida y acabada aplicación del poder de policía que le otorga la normativa vigente para cumplir con su obligación de inspección y fiscalización.
En función de ello arguyen que sí está configurada “la verosimilitud del derecho a efectos del otorgamiento de una medida cautelar que habilite el uso de la fuerza pública, de ser necesario, para la preventiva suspensión de las actividades que generan los ruidos y vibraciones denunciados hasta su efectivo control por la autoridad competente y la confirmación de la improcedencia de la actividad en el inmueble de autos.
En efecto, y sin perjuicio de los mecanismos que puedan tener a disposición para procurar que eventualmente se sancione a los titulares de la actividad por superar niveles de sonidos y vibraciones permitidos, los actores fundan sus agravios en la actuación estatal que consideran causante de la afectación de los derechos que alegan, esto es, haber otorgado la habilitación en contravención al reglamento de co propiedad y, a su vez, haber ejercido de manera deficiente sus facultades fiscalización y control, al momento de verificar si la actividad que se desarrolla en la finca en cuestión es adecuada al alcance de la habilitación otorgada.
Surge de autos que, tras sucesivas visitas al lugar, los codemandados permitieron el ingreso al local de la Inspectora actuante, que si bien se constató la existencia de maquinaria y mercadería que darían cuenta de la existencia de un taller textil, al mismo tiempo –de acuerdo con lo que surge de la respetiva acta de inspección– la maquinaria destinada a ese fin –cuyas fotografías además no fueron adjuntadas– no se encontraba en funcionamiento, con lo que tampoco en dicha oportunidad se pudo corroborar si la actividad desarrollada en la finca guardaba correspondencia con los términos de la habilitación otorgada.
Ello así, surge claro que pese al tiempo que llevan los co actores denunciado el funcionamiento de un taller textil que –en supuesta contravención del reglamento de copropiedad– la demandada habilitó y autorizó a funcionar en una unidad funcional del inmueble en el que habitan (y cuya actividad afectaría sus derechos a la privacidad e intimidad, a la inviolabilidad de la propiedad, –artículo 12 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires –, a la salud –artículo 20–, y a un medio ambiente sano; afectando su vida cotidiana dentro de sus domicilios); no han logrado aún, ni siquiera, que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que otorgó la respectiva habilitación para funcionar verifique que la actividad que efectivamente se realiza se ajusta a los términos de aquella y, en su caso, que adopte las medidas correctivas pertinentes.

En el caso, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y en consecuencia modificar la resolución apelada ordenando al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que se constituya en el inmueble objeto de autos y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación, y si se lleva a cabo en legal forma, todo ello con las máquinas y el taller en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos aquí indicados, se quiere se solicite la asistencia de la fuerza pública.
La presente acción de amparo se inició por varios copropietarios del edificio donde funciona un taller textil; indicaron que, conforme el artículo 6 del reglamento de copropiedad, todos los departamentos serían destinados para vivienda por lo que la habilitación otorgada a su vecino sería nula.
Los recurrentes se agravian al considerar que el obrar arbitrario y contrario a derecho de la Administración se puso de manifiesto al no hacer debida y acabada aplicación del poder de policía que le otorga la normativa vigente para cumplir con su obligación de inspección y fiscalización.
En efecto, puede tenerse como "prima facie" acreditado el accionar ilegítimo que los actores atribuyen al Estado local y que consideran causante de la afectación de los derechos fundamentales que invocan.
Atento a que se ha demostrado que la medida de fiscalización ordenada por el A-quo ha resultado insuficiente a los efectos de que se resguarde cautelarmente el derecho de los co actores, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso planteado, y en función de las facultades conferidas a este Tribunal por el artículo 184 del Código Contencioso, Administrativo y Tributario, ordenar a la Administración a que se constituya en la finca y verifique si la actividad que allí se desarrolla se corresponde con aquella para la cual se otorgó habilitación y, también, si dicha actividad incumple con las normas aplicables cuando el taller se encuentra en funcionamiento. Para el caso de que el local se encontrare cerrado, ante la eventualidad de no ser atendidos, o ante la negativa u obstaculización de los inspeccionados a la fiscalización en los términos indicados, deberá solicitar la asistencia de la fuerza pública.